Sturen op rendementen belangrijk voor legitimering rendementsoffers bestaande voorraad

De prijs van een belangrijk deel van de woningen die in eigendom zijn van corporaties wordt kunstmatig laag gehouden om de betaalbaarheid voor primaire doelgroepen van beleid te waarborgen. Van marktconforme rendementen op het exploiteren van woningen is dan ook geen sprake. Ondanks het feit dat corporaties in veel gevallen geen marktconforme rendementseisen hanteren worden wel degelijk eisen gesteld ten aanzien van de minimaal te realiseren IRR of een maximaal toelaatbare “onrendabele top”. Eisen die per segment/doelgroep kunnen variëren. De relatie tussen beoogde doelgroepen en bijbehorende rendementseisen vormen een belangrijke basis voor de legitimering van eventuele rendementsoffers.

Een dergelijke methodiek van rendementssturing blijft meestal beperkt tot het moment waarop een investeringsafweging moet worden gemaakt ten behoeve van nieuwbouw of herontwikkeling. Dat is jammer want ook voor de bestaande voorraad is het interessant om te sturen op een zo effectief en efficiënt mogelijke aanwending van middelen. Het zou dan ook goed zijn om periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) te toetsen of het rendement dat de bestaande woningen genereren nog voldoet aan de minimum eisen die hiervoor zijn vastgesteld. De uitkomsten van een dergelijke analyse een belangrijk ingrediënt voor de periodieke herijking van het strategisch voorraadbeleid (SVB). In het kader van die herijking is feitelijk sprake van een herbeleggingsvraagstuk. Per object moet een keuze worden gemaakt tussen herbelegging van middelen in het betreffende object of het liquide maken van de in het object belegde middelen om deze vervolgens op een meer effectieve en/of efficiënte wijze in andere objecten of segmenten te beleggen.

Het invoeren van een methodiek van rendementssturing voor de bestaande voorraad hoeft niet moeilijk te zijn. Grote verschillen met de analyses die in geval van nieuwbouw worden uitgevoerd zijn er namelijk niet. Het belangrijkste verschil is dat voor de bestaande bouw niet de stichtingskosten maar de marktwaarden van het bezit de basis vormen voor de rendementsberekeningen. Door de bijbehorende IRR te toetsen aan een rendementsmatrix waarin ook voor bestaande voorraad minimum eisen zijn vastgelegd, gerelateerd aan doelgroepen die worden bediend, kan de effectiviteit waarmee het vermogen wordt aangewend worden verbeterd.

Corporatie DRIEpuntNUL

Corporaties komen massaal in het geweer tegen gedwongen verkoop van woningen. Gelijktijdig zien we dat verkoop van woningen als “instrument” wordt ingezet om de financiële positie op orde te houden en wordt driftig nagedacht over alternatieve eigendoms- en beheersituaties om problemen in buurten en wijken het hoofd te bieden.

Een deel van de oplossing voor de problemen van deze tijd ligt naar mijn mening in het loslaten van de bijna automatische koppeling tussen eigendom en beheer van woningen (en woonomgeving). Die koppeling komt tot uitdrukking in de meest voorkomende situaties waarbij of de individuele eigenaar/bewoner ook het beheer voert of de verhuurder zowel het eigendom als het beheer voor zijn rekening neemt. Beide opties kunnen in specifieke situaties interessant zijn. In andere situaties is het wellicht wenselijk om andere combinaties van beheer- en eigendom een kans te geven. In onderstaand diagram heb ik een poging gedaan om de mogelijkheden te positioneren. Het diagram vormt de basis voor een evolutie tot een corporatie die zich zowel in maatschappelijk als in financieel opzicht staande kan houden in een snel veranderende omgeving; corporatie DRIEpuntNUL.

Corporaties kunnen in mijn ogen in alle segmenten binnen het diagram een rol spelen. Het bedienen van specifieke doelgroepen van beleid staat in beginsel los van het in eigendom hebben van woningen. Door te kiezen uit het brede palet aan mogelijkheden kan, afhankelijk van een specifieke situatie per wijk/buurt/complex een keuze worden gemaakt voor de best passende beheer- en eigendomsvariant.

De rol van de corporatie zal daardoor geleidelijk veranderen. Het diagram schetst het speelveld waarbinnen de corporatie acteert. De corporatie vormt de smeerolie en neemt vooral een faciliterende rol op zich.

Als dit uitgangspunt door een corporatie wordt omarmt dan heeft dat grote gevolgen. Het vraagt op termijn o.a. om een aangepaste organisatiestructuur, een bijgestelde visie op ‘het’ verdienmodel, een herinrichting van datgene wat strategisch voorraadbeleid wordt genoemd en een herbezinning op de risicopositie. Stuk voor stuk elementen die aan bod dienen te komen op het moment dat een herijking van het ondernemingsplan op de agenda staat. Het concept "Corporatie DRIEpuntNUL" biedt daarvoor een handvat.

De voordelen van corporatie DRIEpuntNUL op een rij:

• Bewoner/klant centraal (bewoner daar waar mogelijk aan het roer)
• Woning als middel (geen doel op zich)
• Flexibel (onafhankelijk van eigendomsvarianten)
• Minder gevoelig voor politieke ontwikkelingen (zaken als verkoopplicht e.d. kunnen eenvoudig worden ingepast)
• Transparant (budgetten gekoppeld aan doelstellingen)
• Duurzaam verdienmodel (echte rendementssturing, zowel financieel als maatschappelijk)