Met verbazing nam ik vorige week kennis van de eerste resultaten uit het door Aedes opgezette Corporatie Benchmark Centrum én de reacties daarop in de media. De belangrijkste constatering leek dat de bedrijfslasten bij de 'duurste' corporaties maar liefst drie keer zo hoog waren als bij de 'goedkoopste': SCHANDE !!
Omdat ik dit beeld niet herkende vanuit uitgebreide analyses van cijfermateriaal uit voorgaande jaren, vooral afkomstig uit de Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting heb ik een aantal resultaten eens aan een nader onderzoekje onderworpen. Op grond daarvan lijkt enige nuancering op zijn plaats. Zowel bij de duurste als bij de goedkoopst werkende corporaties lijken de gerapporteerde kosten over 2013 belangrijk te zijn beïnvloed door incidentele zaken.
Een blik op de jaarrekening van één van de goedkoopst werkende corporaties (R&B Wonen) laat zien dat in het resultaat over 2013 een eenmalige schenking van maar liefst ruim 1,4 miljoen euro is verwerkt. Op een bezit van nog geen 4.500 eenheden leidt het meenemen van een dergelijk bedrag tot een aanzienlijke daling van de gemiddelde kosten per eenheid. Bij andere corporaties (zoals bijvoorbeeld Lefier en Dudok Wonen) blijken de kosten in 2013 hoog te zijn door incidentele uitgaven uit hoofde van grootschalige reorganisaties met als doel een forse kostenreductie op termijn.
Helaas wordt de laagste 'score' al snel tot norm verheven en worden de relatief 'dure' corporaties zonder verder naar de feiten te kijken aan de schandpaal genageld. Het zou de benchmark sieren als de cijfers voorafgaand aan publicatie zouden worden geschoond voor incidentele zaken zoals in de hiervoor genoemde voorbeelden weergegeven. Alleen dan ontstaat een beeld op grond waarvan een reële vergelijking mogelijk is. Een beeld bovendien waarbij de onderlinge verschillen aanzienlijk kleiner blijken te zijn dan nu gesuggereerd wordt.
donderdag 4 december 2014
vrijdag 26 september 2014
Minister verruimt werkterrein corporaties
Het is alweer enkele weken geleden dat minister Blok met een interessante aanvulling op zijn ‘proeve van AMvB Herzieningswet’ kwam. Hoewel die aanvulling corporaties interessante nieuwe mogelijkheden biedt hoor ik tot op heden weinig positieve reacties op de aangekondigde wijzigingen.
Met name de laatste alinea uit de toelichting bij de voorgestelde wijzigingen is opvallend:
“Voor de financiering van de aankoop van de woning kunnen huurders/aspirant kopers terecht bij de reguliere op de markt acterende hypotheekpartijen, waarbij de Nationale Hypotheekgarantie een veilige bescherming biedt tegen een aantal risico’s. Als hun inkomen niet voldoende is om de volledige aanschafwaarde te kunnen financieren op de markt, kunnen aanvullend hierop, binnen de kaders van de regels voor vervreemding, mogelijkheden zoals de starters(rente)lening en andere verkoopproducten worden ingezet. Ook kunnen toegelaten instellingen, in het geval dat volledige marktfinanciering niet verkregen kan worden, een vordering houden op de aangekochte woning. Met deze financieringsmogelijkheden wordt tevens voorkomen dat huishoudens uit de doelgroep die hun huurwoning kopen, te grote risico’s lopen.”
De aanvulling biedt corporaties daarmee ruimte om coöperaties te faciliteren, onder andere door – onder voorwaarden – deels als financier op te treden. Als die mogelijkheid er komt wordt de kans op het succesvol van de grond komen van coöperatieven aanzienlijk vergroot. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de lening die de corporatie (impliciet) verstrekt een achtergesteld karakter krijgt om overige financiers te kunnen verleiden om de rest van de investering af te dekken.
Als coöperatie en corporatie goede afspraken kunnen maken over de overnameprijs en –condities lijkt een win-win situatie in veel gevallen mogelijk. De corporatie kan middelen liquide maken die anders vast blijven zitten in de stenen, terwijl woningen behouden blijven voor de doelgroep. Bewoners krijgen meer zeggenschap over hun woningen en bovendien de mogelijkheid om, onder andere door zelfwerkzaamheid, de ontwikkeling van de woonlasten te beteugelen.
Met name de laatste alinea uit de toelichting bij de voorgestelde wijzigingen is opvallend:
“Voor de financiering van de aankoop van de woning kunnen huurders/aspirant kopers terecht bij de reguliere op de markt acterende hypotheekpartijen, waarbij de Nationale Hypotheekgarantie een veilige bescherming biedt tegen een aantal risico’s. Als hun inkomen niet voldoende is om de volledige aanschafwaarde te kunnen financieren op de markt, kunnen aanvullend hierop, binnen de kaders van de regels voor vervreemding, mogelijkheden zoals de starters(rente)lening en andere verkoopproducten worden ingezet. Ook kunnen toegelaten instellingen, in het geval dat volledige marktfinanciering niet verkregen kan worden, een vordering houden op de aangekochte woning. Met deze financieringsmogelijkheden wordt tevens voorkomen dat huishoudens uit de doelgroep die hun huurwoning kopen, te grote risico’s lopen.”
De aanvulling biedt corporaties daarmee ruimte om coöperaties te faciliteren, onder andere door – onder voorwaarden – deels als financier op te treden. Als die mogelijkheid er komt wordt de kans op het succesvol van de grond komen van coöperatieven aanzienlijk vergroot. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de lening die de corporatie (impliciet) verstrekt een achtergesteld karakter krijgt om overige financiers te kunnen verleiden om de rest van de investering af te dekken.
Als coöperatie en corporatie goede afspraken kunnen maken over de overnameprijs en –condities lijkt een win-win situatie in veel gevallen mogelijk. De corporatie kan middelen liquide maken die anders vast blijven zitten in de stenen, terwijl woningen behouden blijven voor de doelgroep. Bewoners krijgen meer zeggenschap over hun woningen en bovendien de mogelijkheid om, onder andere door zelfwerkzaamheid, de ontwikkeling van de woonlasten te beteugelen.
maandag 17 maart 2014
Waar blijven de bewonerscoöperaties ?
Er is de afgelopen maanden veel geschreven over de bewonerscoöperatie als passend alternatief voor bestaande corporaties. Een alternatief dat aan lijkt te sluiten bij vigerende ideeën over een participatiesamenleving. In de praktijk gebeurt er echter nog bijzonder weinig.
En dat is niet zo vreemd !
Bewoners moeten bereid zijn om de regie zelf in handen te nemen. Corporaties moeten accepteren om eigendom en/of zeggenschap over te dragen aan het collectief van bewoners. En last but not least moeten vele obstakels worden overwonnen aangaande de financiële (on)mogelijkheden én niet te vergeten de belemmerende regelgeving van de zijde van zowel de gemeentelijke als de Rijksoverheid.
Met al deze elementen worden wij geconfronteerd bij onze pogingen om via het concept ‘WaardevolWonen’ daadwerkelijk de oprichting van een bewonerscoöperatie tot stand te brengen. En dan heb ik het niet over een coöperatie die het beheer over een complex, buurt of wijk voert maar over bewoners die in collectief verband ook het eigendom van het vastgoed verwerven.
Hoewel de vlag nog niet uit kan is het verheugend te melden dat de belangstelling van corporaties en financiers groeit. Ook de grote belangstelling van de zijde van bewonersorganisaties is veelbelovend. Tot slot bieden toezeggingen die minister Blok deed in de aanloop naar de verwachtte ‘nacht van Duivesteijn’ ruimte om knelpunten in bestaande regelgeving uit de weg te ruimen. In een brief aan de Eerste Kamer zegde Blok toe voor eind 2014 te komen met een uitwerking van de wooncoöperatie.
De exacte formulering in de brief was als volgt:
“Ook zal ik voor eind 2014 komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector.”
De belofte: Borging van betaalbaarheid én financierbaarheid
Bewoners van huurwoningen worden momenteel geconfronteerd met forse huurverhogingen. Volgens de corporaties zijn die huurverhogingen noodzakelijk om de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing te compenseren en de investeringscapaciteit en financierbaarheid op peil te houden.
De pijn kan worden verzacht door de kansen te benutten die bewonerscoöperaties bieden. Collectieve verkoop van woningen aan bewoners biedt mogelijkheden om én de betaalbaarheid van woningen én de financierbaarheid te borgen. Het biedt een maatschappelijk verantwoord alternatief voor individuele uitponding of collectieve verkoop aan bijvoorbeeld een belegger.
Overigens zie ik de coöperatie niet als vervangend alternatief voor de huidige corporaties. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat in veel situaties een geschikte voedingsbodem ontbreekt om te komen tot een levensvatbare coöperatie. Daar waar die voedingsbodem wel aanwezig is kan een boeiend samenspel tussen corporatie én coöperatie leiden tot een interessante win-win situatie.
En dat is niet zo vreemd !
Bewoners moeten bereid zijn om de regie zelf in handen te nemen. Corporaties moeten accepteren om eigendom en/of zeggenschap over te dragen aan het collectief van bewoners. En last but not least moeten vele obstakels worden overwonnen aangaande de financiële (on)mogelijkheden én niet te vergeten de belemmerende regelgeving van de zijde van zowel de gemeentelijke als de Rijksoverheid.
Met al deze elementen worden wij geconfronteerd bij onze pogingen om via het concept ‘WaardevolWonen’ daadwerkelijk de oprichting van een bewonerscoöperatie tot stand te brengen. En dan heb ik het niet over een coöperatie die het beheer over een complex, buurt of wijk voert maar over bewoners die in collectief verband ook het eigendom van het vastgoed verwerven.
Hoewel de vlag nog niet uit kan is het verheugend te melden dat de belangstelling van corporaties en financiers groeit. Ook de grote belangstelling van de zijde van bewonersorganisaties is veelbelovend. Tot slot bieden toezeggingen die minister Blok deed in de aanloop naar de verwachtte ‘nacht van Duivesteijn’ ruimte om knelpunten in bestaande regelgeving uit de weg te ruimen. In een brief aan de Eerste Kamer zegde Blok toe voor eind 2014 te komen met een uitwerking van de wooncoöperatie.
De exacte formulering in de brief was als volgt:
“Ook zal ik voor eind 2014 komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector.”
De belofte: Borging van betaalbaarheid én financierbaarheid
Bewoners van huurwoningen worden momenteel geconfronteerd met forse huurverhogingen. Volgens de corporaties zijn die huurverhogingen noodzakelijk om de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing te compenseren en de investeringscapaciteit en financierbaarheid op peil te houden.
De pijn kan worden verzacht door de kansen te benutten die bewonerscoöperaties bieden. Collectieve verkoop van woningen aan bewoners biedt mogelijkheden om én de betaalbaarheid van woningen én de financierbaarheid te borgen. Het biedt een maatschappelijk verantwoord alternatief voor individuele uitponding of collectieve verkoop aan bijvoorbeeld een belegger.
Overigens zie ik de coöperatie niet als vervangend alternatief voor de huidige corporaties. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat in veel situaties een geschikte voedingsbodem ontbreekt om te komen tot een levensvatbare coöperatie. Daar waar die voedingsbodem wel aanwezig is kan een boeiend samenspel tussen corporatie én coöperatie leiden tot een interessante win-win situatie.
Abonneren op:
Posts (Atom)