IPD/aeDex marktpresentatie: Investeringspotentie corporaties onder druk

Gistermiddag vond in Almere de marktpresentatie plaats van de IPD/aeDex benchmark. Hoewel het een interessante middag was waren de uitkomsten van de benchmark – zoals verwacht - weinig verrassend. Het directe rendement bleek te zijn gestegen, waarschijnlijk ten gevolge van de bezuinigingsdrift die zich van veel corporaties meester heeft gemaakt. Een negatieve waarde-ontwikkeling van het vastgoed zorgde er helaas voor dat het totale rendement over 2011 bleef steken op een schamele 1,7% (voor de zogenaamde “standing investments”). Als daar de effecten van transformaties etc. bij op worden geteld blijft hiervan slechts 0,5% over.

Interessant was dat in het verlengde van deze rendementen een duidelijke boodschap werd afgegeven. De structureel lage rendementen die corporaties op hun vastgoedportefeuille realiseren vormen een bedreiging voor de investeringspotentie op termijn. Deze constatering lijkt in schril contrast te staan tot bijvoorbeeld rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarin nog steeds wordt gerapporteerd over een omvangrijk volkshuisvestelijk vermogen.

Het opmerkelijke verschil tussen beide benaderingen wordt veroorzaakt door de rol die wordt toegedicht aan het eigen vermogen van corporaties. Daar waar het eigen of volkshuisvestelijk vermogen door het CFV wordt gezien als belangrijke risicobuffer voor de korte en middellange termijn onderkennen anderen dat uit datzelfde vermogen ook toekomstige (investerings)opgaven moeten worden gefinancierd. In dat licht bezien is het verhaal van Johan Conijn, die o.a. pleit voor een duidelijke scheiding tussen de maatschappelijke en vastgoedeconomische rol van corporaties, bijzonder interessant. Belangstellenden verwijs ik ook graag naar een aantal van mijn eerdere Blogs, waaronder “Maatschappelijk faillissement dreigt voor woningcoraporties” en “Nieuw financieel dashboard operationeel”.

IPD/Aedex als basis voor rendementssturing ?!

Morgen is het weer zover: De resultaten van de jaarlijkse inspanning om geactualiseerde cijfers aan te leveren bij de IPD/Aedex benchmark worden in Almere bekendgemaakt als onderdeel van de IPD/Aedex marktpresentatie. Het zal geen verrassing zijn als blijkt dat de marktwaarde van het vastgoed wederom is gedaald en de investeringsbereidheid is afgenomen. Onzeker is nog hoe het directe rendement zich heeft ontwikkeld. Gezien de bezuinigingsdrift die de sector in zijn greep houdt mag echter worden verwacht dat het directe rendement zal zijn toegenomen.

Gelukkig ligt de toegevoegde waarde van de benchmark niet alleen in deze relatief eenvoudig voorspelbare uitkomsten. Het vergelijken van de eigen resultaten met die van de benchmark biedt een interessante basis voor een interne discussie over de vraag waar prestaties verbeterd/geoptimaliseerd kunnen worden. Daarnaast bieden de onderliggende resultaten, die op objectniveau beschikbaar komen, belangrijke informatie voor het periodiek herijken van de vastgoedstrategie. Die toegevoegde waarde komt het best tot zijn recht als de resultaten kunnen worden getoetst aan vooraf gedefinieerde rendementseisen.

Helaas is de praktijk dat dergelijke rendementseisen veelal ontbreken. De enorme potentie die in het IPD/Aedex-materiaal aanwezig is komt daardoor niet tot zijn recht. Daarvoor is het belangrijk dat het onderliggende gedachtegoed wordt geïntegreerd in het asset-management van de deelnemende corporaties. Als dat op een goede manier gebeurt ben ik er van overtuigd dat het enthousiasme zal groeien en de discussies over de resultaten zich niet zullen beperken tot die ene dag in april.

Continuïteitsoordeel CFV, zwaard van Damocles ?

Elk jaar word ik in de periode eind april, begin mei verrast door telefoontjes van verontruste corporatiebestuurders die zijn verrast door een negatief (voorlopig) continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Een oordeel dat wordt geveld op basis van prognoses die aan het begin van het jaar door de corporatie zelf zijn aangeleverd.

Zo’n negatief oordeel leidt al snel tot grote spanningen in de relatie tussen bestuurder en commissarissen, zeker in een tijd waarin toezichthouders meer en meer op hun verantwoordelijkheden worden gewezen. Die spanningen leiden op hun beurt tot snelle en vaak onvoldoende doordachte reacties die de onderlinge relaties en die met de sectorinstituten veelal verder doen verslechteren.

Een belangrijke oorzaak voor dit probleem ligt in het feit dat de methodiek die het CFV hanteert nog te vaak wordt ervaren als een “black box”. Je levert je prognoses aan, het CFV gaat ermee aan de slag en het is elk jaar maar weer afwachten tot welk oordeel dat leidt. De methodiek die het CFV toepast is tot op zekere hoogte echter wel degelijk transparant. Daardoor is het mogelijk om op voorhand een inschatting te maken van het risico op een ongunstig oordeel. En als je dan wordt geconfronteerd met zo’n oordeel, zorg er dan voor dat je er intern op bent voorbereid en toegerust.

Een negatief oordeel hoeft overigens lang niet altijd tot grote problemen te leiden. Corporaties die “scherp aan de wind varen” en daardoor in maatschappelijk opzicht goed weten te presteren lopen een groter risico op zo’n oordeel dan corporaties die primair gaan voor (financiële) zekerheid. Mocht het CFV van mening zijn dat daarbij te scherp aan de wind wordt gevaren dan wordt de mogelijkheid geboden om door middel van een herstelplan aan te geven hoe je de door het CFV geconstateerde problemen denkt op te lossen.

Om onnodige paniek te voorkomen is het raadzaam om vooraf een aantal zaken te regelen:

• Probeer een inschatting te maken van het risico op een minder gunstig oordeel
• Communiceer over de uitkomsten
• Zorg ervoor dat van tevoren duidelijk is hoe hierop te reageren
• Stel de organisatie in staat om hiernaar te handelen

 Het voorgaande in twee woorden samengevat: Wees voorbereid !!

Sturen op rendementen belangrijk voor legitimering rendementsoffers bestaande voorraad

De prijs van een belangrijk deel van de woningen die in eigendom zijn van corporaties wordt kunstmatig laag gehouden om de betaalbaarheid voor primaire doelgroepen van beleid te waarborgen. Van marktconforme rendementen op het exploiteren van woningen is dan ook geen sprake. Ondanks het feit dat corporaties in veel gevallen geen marktconforme rendementseisen hanteren worden wel degelijk eisen gesteld ten aanzien van de minimaal te realiseren IRR of een maximaal toelaatbare “onrendabele top”. Eisen die per segment/doelgroep kunnen variëren. De relatie tussen beoogde doelgroepen en bijbehorende rendementseisen vormen een belangrijke basis voor de legitimering van eventuele rendementsoffers.

Een dergelijke methodiek van rendementssturing blijft meestal beperkt tot het moment waarop een investeringsafweging moet worden gemaakt ten behoeve van nieuwbouw of herontwikkeling. Dat is jammer want ook voor de bestaande voorraad is het interessant om te sturen op een zo effectief en efficiënt mogelijke aanwending van middelen. Het zou dan ook goed zijn om periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) te toetsen of het rendement dat de bestaande woningen genereren nog voldoet aan de minimum eisen die hiervoor zijn vastgesteld. De uitkomsten van een dergelijke analyse een belangrijk ingrediënt voor de periodieke herijking van het strategisch voorraadbeleid (SVB). In het kader van die herijking is feitelijk sprake van een herbeleggingsvraagstuk. Per object moet een keuze worden gemaakt tussen herbelegging van middelen in het betreffende object of het liquide maken van de in het object belegde middelen om deze vervolgens op een meer effectieve en/of efficiënte wijze in andere objecten of segmenten te beleggen.

Het invoeren van een methodiek van rendementssturing voor de bestaande voorraad hoeft niet moeilijk te zijn. Grote verschillen met de analyses die in geval van nieuwbouw worden uitgevoerd zijn er namelijk niet. Het belangrijkste verschil is dat voor de bestaande bouw niet de stichtingskosten maar de marktwaarden van het bezit de basis vormen voor de rendementsberekeningen. Door de bijbehorende IRR te toetsen aan een rendementsmatrix waarin ook voor bestaande voorraad minimum eisen zijn vastgelegd, gerelateerd aan doelgroepen die worden bediend, kan de effectiviteit waarmee het vermogen wordt aangewend worden verbeterd.

Corporatie DRIEpuntNUL

Corporaties komen massaal in het geweer tegen gedwongen verkoop van woningen. Gelijktijdig zien we dat verkoop van woningen als “instrument” wordt ingezet om de financiële positie op orde te houden en wordt driftig nagedacht over alternatieve eigendoms- en beheersituaties om problemen in buurten en wijken het hoofd te bieden.

Een deel van de oplossing voor de problemen van deze tijd ligt naar mijn mening in het loslaten van de bijna automatische koppeling tussen eigendom en beheer van woningen (en woonomgeving). Die koppeling komt tot uitdrukking in de meest voorkomende situaties waarbij of de individuele eigenaar/bewoner ook het beheer voert of de verhuurder zowel het eigendom als het beheer voor zijn rekening neemt. Beide opties kunnen in specifieke situaties interessant zijn. In andere situaties is het wellicht wenselijk om andere combinaties van beheer- en eigendom een kans te geven. In onderstaand diagram heb ik een poging gedaan om de mogelijkheden te positioneren. Het diagram vormt de basis voor een evolutie tot een corporatie die zich zowel in maatschappelijk als in financieel opzicht staande kan houden in een snel veranderende omgeving; corporatie DRIEpuntNUL.

Corporaties kunnen in mijn ogen in alle segmenten binnen het diagram een rol spelen. Het bedienen van specifieke doelgroepen van beleid staat in beginsel los van het in eigendom hebben van woningen. Door te kiezen uit het brede palet aan mogelijkheden kan, afhankelijk van een specifieke situatie per wijk/buurt/complex een keuze worden gemaakt voor de best passende beheer- en eigendomsvariant.

De rol van de corporatie zal daardoor geleidelijk veranderen. Het diagram schetst het speelveld waarbinnen de corporatie acteert. De corporatie vormt de smeerolie en neemt vooral een faciliterende rol op zich.

Als dit uitgangspunt door een corporatie wordt omarmt dan heeft dat grote gevolgen. Het vraagt op termijn o.a. om een aangepaste organisatiestructuur, een bijgestelde visie op ‘het’ verdienmodel, een herinrichting van datgene wat strategisch voorraadbeleid wordt genoemd en een herbezinning op de risicopositie. Stuk voor stuk elementen die aan bod dienen te komen op het moment dat een herijking van het ondernemingsplan op de agenda staat. Het concept "Corporatie DRIEpuntNUL" biedt daarvoor een handvat.

De voordelen van corporatie DRIEpuntNUL op een rij:

• Bewoner/klant centraal (bewoner daar waar mogelijk aan het roer)
• Woning als middel (geen doel op zich)
• Flexibel (onafhankelijk van eigendomsvarianten)
• Minder gevoelig voor politieke ontwikkelingen (zaken als verkoopplicht e.d. kunnen eenvoudig worden ingepast)
• Transparant (budgetten gekoppeld aan doelstellingen)
• Duurzaam verdienmodel (echte rendementssturing, zowel financieel als maatschappelijk)

Marktwaarde corporatievastgoed steeds belangrijker

Met het van kracht worden van de gewijzigde richtlijn RJ645 is de manier waarop in de jaarrekening invulling wordt gegeven aan het begrip actuele waarde gewijzigd. Corporaties die hun bezit wensen te waarderen op actuele waarde zullen een splitsing aan moeten brengen tussen bezit dat als bedrijfsmiddel wordt getypeerd en bezit dat wordt gekwalificeerd als beleggingsvastgoed.

Voor de eerste categorie kan de inmiddels bekende bedrijfswaarde de grondslag blijven, al wijzigt de manier waarop deze wordt vastgesteld en verwerkt wel. Voor de laatste categorie wordt de bedrijfswaarde vervangen door de marktwaarde.

Het belang van een goed inzicht in de marktwaarde van het bezit is daarmee wederom toegenomen. Deelnemers aan de corporatievastgoedindex Aedex maakten enkele jaren geleden al kennis met het begrip en bij de inrichting van zaken als vastgoedbeleid en rendementssturing deed het ook al schoorvoetend zijn intrede.

Ervaring leert echter dat het vaststellen van de marktwaarde van corporatiebezit niet altijd een eenvoudige zaak is. De problemen worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door het ontbreken van een voldoende transparante markt voor de specifieke vastgoedobjecten van woningcorporaties.

Bij het ontbreken van een markt kan de marktwaarde worden bepaald door toekomstige cashflows te prognosticeren en te waarderen, uitgaande van een marktconforme rendementseis. De methodiek heeft rekenkundig veel weg van een traditionele bedrijfswaardeberekening maar in de uitwerking wordt daar op essentiële punten van afgeweken. De belangrijkste afwijking heeft te maken met een ander vertrekpunt, te weten waardemaximalisatie, los van de bedrijfsdoelstellingen van de eigen organisatie. Bij het vaststellen van de marktwaarde staat dus niet de vraag centraal wat de toegevoegde waarde voor de eigen organisatie is maar wat ‘de markt’ bereid is te betalen voor een object.

Het vaststellen van een marktwaarde vraagt dan ook om andere onderleggers dan een bedrijfswaarde. Zo moeten marktconforme rendementseisen en onderhoudsinschattingen worden vastgesteld en zal een inschatting gemaakt moeten worden van de verkoopsnelheid bij uitponding van het object. Wijzigingen die in de loop van de tijd in die parameters worden aangebracht leiden per definitie tot wijzigingen van de marktwaarde.

Door het afwijkende karakter zijn veel benodigde gegevens niet voorhanden in de primaire automatiseringssystemen van woningcorporaties. Ter ondersteuning en om grip te houden op de ontwikkeling van de marktwaarde is daarom het VastgoedDashboard ontwikkeld. Met behulp van het dashboard wordt u stapsgewijs door een proces geleid dat moet garanderen dat alle benodigde gegevens beschikbaar zijn/komen en bewaard blijven. Voorzover mogelijk worden die gegevens ingelezen vanuit het primaire systeem van de corporatie. Ontbrekende gegevens kunnen eenvoudig worden aangevuld.

De praktijk leert dat het completeren van de ontbrekende gegevens veel tijd kan kosten. Die tijd is er gelukkig omdat voor de meeste corporaties zal gelden dat per 31/12/2012 de marktwaarden voor het eerst op de balans zullen prijken. De ervaring leert echter ook dat de tijd snel gaat. Het is dus raadzaam om op tijd van start te gaan met het inventariseren en oplossen van knelpunten bij het vaststellen van de marktwaarde van het bezit. Het VastgoedDashboard kan u daarbij behulpzaam zijn.

Inkomenspolitiek onontkoombaar element in beleid woningcorporaties

In al haar wijsheid heeft het Europese parlement recentelijk aangegeven dat de sociale woningvoorraad voor iedereen toegankelijk zou moeten zijn. Die uitspraak sluit in mijn ogen prima aan bij de opmerking "wij voeren geen inkomenspolitiek" die valt te beluisteren uit de monden van veel bestuurders van woningcorporaties.

In een utopische situatie waarin sprake is van een ongelimiteerde beschikbaarheid van middelen valt wellicht weinig in te brengen tegen dergelijke uitspraken. In de echte wereld, waarin middelen om specifieke doelen te bereiken schaars zijn leiden dergelijke uitgangspunten tot een inefficiënte aanwending van middelen.

Als het voeren van inkomenspolitiek slechts aan de overheid is voorbehouden zou er geen bestaansgrond zijn voor woningcorporaties in hun huidige vorm. De inzet van de overheid zou in dat geval toereikend zijn om als aanvulling op een aanbod van 'de markt' om betaalbare huisvesting voor iedereen te borgen. Een ontoereikend of falend overheidsbeleid op dit punt geeft woningcorporaties juist hun bestaansrecht.

In ondernemingsplannen staat dan ook meestal keurig geformuleerd op welke doelgroepen een woningcorporatie zich focust. De onderliggende doelstellingen staan niet op zichzelf maar vloeien voort uit de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het zorgdragen voor huisvesting voor diegenen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien vormt een belangrijk uitgangspunt. Dat niet zelfstandig kunnen voorzien is veelal gerelateerd aan een niet toereikend huishoudensinkomen. Het probleem waarvoor corporaties een oplossing wensen te bieden is daarmee per definitie inkomensgerelateerd. Het ligt dan toch voor de hand dat het beleid dat moet leiden tot passende oplossingen dat ook is !!