Met verbazing nam ik vorige week kennis van de eerste resultaten uit het door Aedes opgezette Corporatie Benchmark Centrum én de reacties daarop in de media. De belangrijkste constatering leek dat de bedrijfslasten bij de 'duurste' corporaties maar liefst drie keer zo hoog waren als bij de 'goedkoopste': SCHANDE !!
Omdat ik dit beeld niet herkende vanuit uitgebreide analyses van cijfermateriaal uit voorgaande jaren, vooral afkomstig uit de Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting heb ik een aantal resultaten eens aan een nader onderzoekje onderworpen. Op grond daarvan lijkt enige nuancering op zijn plaats. Zowel bij de duurste als bij de goedkoopst werkende corporaties lijken de gerapporteerde kosten over 2013 belangrijk te zijn beïnvloed door incidentele zaken.
Een blik op de jaarrekening van één van de goedkoopst werkende corporaties (R&B Wonen) laat zien dat in het resultaat over 2013 een eenmalige schenking van maar liefst ruim 1,4 miljoen euro is verwerkt. Op een bezit van nog geen 4.500 eenheden leidt het meenemen van een dergelijk bedrag tot een aanzienlijke daling van de gemiddelde kosten per eenheid. Bij andere corporaties (zoals bijvoorbeeld Lefier en Dudok Wonen) blijken de kosten in 2013 hoog te zijn door incidentele uitgaven uit hoofde van grootschalige reorganisaties met als doel een forse kostenreductie op termijn.
Helaas wordt de laagste 'score' al snel tot norm verheven en worden de relatief 'dure' corporaties zonder verder naar de feiten te kijken aan de schandpaal genageld. Het zou de benchmark sieren als de cijfers voorafgaand aan publicatie zouden worden geschoond voor incidentele zaken zoals in de hiervoor genoemde voorbeelden weergegeven. Alleen dan ontstaat een beeld op grond waarvan een reële vergelijking mogelijk is. Een beeld bovendien waarbij de onderlinge verschillen aanzienlijk kleiner blijken te zijn dan nu gesuggereerd wordt.
donderdag 4 december 2014
vrijdag 26 september 2014
Minister verruimt werkterrein corporaties
Het is alweer enkele weken geleden dat minister Blok met een interessante aanvulling op zijn ‘proeve van AMvB Herzieningswet’ kwam. Hoewel die aanvulling corporaties interessante nieuwe mogelijkheden biedt hoor ik tot op heden weinig positieve reacties op de aangekondigde wijzigingen.
Met name de laatste alinea uit de toelichting bij de voorgestelde wijzigingen is opvallend:
“Voor de financiering van de aankoop van de woning kunnen huurders/aspirant kopers terecht bij de reguliere op de markt acterende hypotheekpartijen, waarbij de Nationale Hypotheekgarantie een veilige bescherming biedt tegen een aantal risico’s. Als hun inkomen niet voldoende is om de volledige aanschafwaarde te kunnen financieren op de markt, kunnen aanvullend hierop, binnen de kaders van de regels voor vervreemding, mogelijkheden zoals de starters(rente)lening en andere verkoopproducten worden ingezet. Ook kunnen toegelaten instellingen, in het geval dat volledige marktfinanciering niet verkregen kan worden, een vordering houden op de aangekochte woning. Met deze financieringsmogelijkheden wordt tevens voorkomen dat huishoudens uit de doelgroep die hun huurwoning kopen, te grote risico’s lopen.”
De aanvulling biedt corporaties daarmee ruimte om coöperaties te faciliteren, onder andere door – onder voorwaarden – deels als financier op te treden. Als die mogelijkheid er komt wordt de kans op het succesvol van de grond komen van coöperatieven aanzienlijk vergroot. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de lening die de corporatie (impliciet) verstrekt een achtergesteld karakter krijgt om overige financiers te kunnen verleiden om de rest van de investering af te dekken.
Als coöperatie en corporatie goede afspraken kunnen maken over de overnameprijs en –condities lijkt een win-win situatie in veel gevallen mogelijk. De corporatie kan middelen liquide maken die anders vast blijven zitten in de stenen, terwijl woningen behouden blijven voor de doelgroep. Bewoners krijgen meer zeggenschap over hun woningen en bovendien de mogelijkheid om, onder andere door zelfwerkzaamheid, de ontwikkeling van de woonlasten te beteugelen.
Met name de laatste alinea uit de toelichting bij de voorgestelde wijzigingen is opvallend:
“Voor de financiering van de aankoop van de woning kunnen huurders/aspirant kopers terecht bij de reguliere op de markt acterende hypotheekpartijen, waarbij de Nationale Hypotheekgarantie een veilige bescherming biedt tegen een aantal risico’s. Als hun inkomen niet voldoende is om de volledige aanschafwaarde te kunnen financieren op de markt, kunnen aanvullend hierop, binnen de kaders van de regels voor vervreemding, mogelijkheden zoals de starters(rente)lening en andere verkoopproducten worden ingezet. Ook kunnen toegelaten instellingen, in het geval dat volledige marktfinanciering niet verkregen kan worden, een vordering houden op de aangekochte woning. Met deze financieringsmogelijkheden wordt tevens voorkomen dat huishoudens uit de doelgroep die hun huurwoning kopen, te grote risico’s lopen.”
De aanvulling biedt corporaties daarmee ruimte om coöperaties te faciliteren, onder andere door – onder voorwaarden – deels als financier op te treden. Als die mogelijkheid er komt wordt de kans op het succesvol van de grond komen van coöperatieven aanzienlijk vergroot. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de lening die de corporatie (impliciet) verstrekt een achtergesteld karakter krijgt om overige financiers te kunnen verleiden om de rest van de investering af te dekken.
Als coöperatie en corporatie goede afspraken kunnen maken over de overnameprijs en –condities lijkt een win-win situatie in veel gevallen mogelijk. De corporatie kan middelen liquide maken die anders vast blijven zitten in de stenen, terwijl woningen behouden blijven voor de doelgroep. Bewoners krijgen meer zeggenschap over hun woningen en bovendien de mogelijkheid om, onder andere door zelfwerkzaamheid, de ontwikkeling van de woonlasten te beteugelen.
maandag 17 maart 2014
Waar blijven de bewonerscoöperaties ?
Er is de afgelopen maanden veel geschreven over de bewonerscoöperatie als passend alternatief voor bestaande corporaties. Een alternatief dat aan lijkt te sluiten bij vigerende ideeën over een participatiesamenleving. In de praktijk gebeurt er echter nog bijzonder weinig.
En dat is niet zo vreemd !
Bewoners moeten bereid zijn om de regie zelf in handen te nemen. Corporaties moeten accepteren om eigendom en/of zeggenschap over te dragen aan het collectief van bewoners. En last but not least moeten vele obstakels worden overwonnen aangaande de financiële (on)mogelijkheden én niet te vergeten de belemmerende regelgeving van de zijde van zowel de gemeentelijke als de Rijksoverheid.
Met al deze elementen worden wij geconfronteerd bij onze pogingen om via het concept ‘WaardevolWonen’ daadwerkelijk de oprichting van een bewonerscoöperatie tot stand te brengen. En dan heb ik het niet over een coöperatie die het beheer over een complex, buurt of wijk voert maar over bewoners die in collectief verband ook het eigendom van het vastgoed verwerven.
Hoewel de vlag nog niet uit kan is het verheugend te melden dat de belangstelling van corporaties en financiers groeit. Ook de grote belangstelling van de zijde van bewonersorganisaties is veelbelovend. Tot slot bieden toezeggingen die minister Blok deed in de aanloop naar de verwachtte ‘nacht van Duivesteijn’ ruimte om knelpunten in bestaande regelgeving uit de weg te ruimen. In een brief aan de Eerste Kamer zegde Blok toe voor eind 2014 te komen met een uitwerking van de wooncoöperatie.
De exacte formulering in de brief was als volgt:
“Ook zal ik voor eind 2014 komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector.”
De belofte: Borging van betaalbaarheid én financierbaarheid
Bewoners van huurwoningen worden momenteel geconfronteerd met forse huurverhogingen. Volgens de corporaties zijn die huurverhogingen noodzakelijk om de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing te compenseren en de investeringscapaciteit en financierbaarheid op peil te houden.
De pijn kan worden verzacht door de kansen te benutten die bewonerscoöperaties bieden. Collectieve verkoop van woningen aan bewoners biedt mogelijkheden om én de betaalbaarheid van woningen én de financierbaarheid te borgen. Het biedt een maatschappelijk verantwoord alternatief voor individuele uitponding of collectieve verkoop aan bijvoorbeeld een belegger.
Overigens zie ik de coöperatie niet als vervangend alternatief voor de huidige corporaties. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat in veel situaties een geschikte voedingsbodem ontbreekt om te komen tot een levensvatbare coöperatie. Daar waar die voedingsbodem wel aanwezig is kan een boeiend samenspel tussen corporatie én coöperatie leiden tot een interessante win-win situatie.
En dat is niet zo vreemd !
Bewoners moeten bereid zijn om de regie zelf in handen te nemen. Corporaties moeten accepteren om eigendom en/of zeggenschap over te dragen aan het collectief van bewoners. En last but not least moeten vele obstakels worden overwonnen aangaande de financiële (on)mogelijkheden én niet te vergeten de belemmerende regelgeving van de zijde van zowel de gemeentelijke als de Rijksoverheid.
Met al deze elementen worden wij geconfronteerd bij onze pogingen om via het concept ‘WaardevolWonen’ daadwerkelijk de oprichting van een bewonerscoöperatie tot stand te brengen. En dan heb ik het niet over een coöperatie die het beheer over een complex, buurt of wijk voert maar over bewoners die in collectief verband ook het eigendom van het vastgoed verwerven.
Hoewel de vlag nog niet uit kan is het verheugend te melden dat de belangstelling van corporaties en financiers groeit. Ook de grote belangstelling van de zijde van bewonersorganisaties is veelbelovend. Tot slot bieden toezeggingen die minister Blok deed in de aanloop naar de verwachtte ‘nacht van Duivesteijn’ ruimte om knelpunten in bestaande regelgeving uit de weg te ruimen. In een brief aan de Eerste Kamer zegde Blok toe voor eind 2014 te komen met een uitwerking van de wooncoöperatie.
De exacte formulering in de brief was als volgt:
“Ook zal ik voor eind 2014 komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector.”
De belofte: Borging van betaalbaarheid én financierbaarheid
Bewoners van huurwoningen worden momenteel geconfronteerd met forse huurverhogingen. Volgens de corporaties zijn die huurverhogingen noodzakelijk om de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing te compenseren en de investeringscapaciteit en financierbaarheid op peil te houden.
De pijn kan worden verzacht door de kansen te benutten die bewonerscoöperaties bieden. Collectieve verkoop van woningen aan bewoners biedt mogelijkheden om én de betaalbaarheid van woningen én de financierbaarheid te borgen. Het biedt een maatschappelijk verantwoord alternatief voor individuele uitponding of collectieve verkoop aan bijvoorbeeld een belegger.
Overigens zie ik de coöperatie niet als vervangend alternatief voor de huidige corporaties. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat in veel situaties een geschikte voedingsbodem ontbreekt om te komen tot een levensvatbare coöperatie. Daar waar die voedingsbodem wel aanwezig is kan een boeiend samenspel tussen corporatie én coöperatie leiden tot een interessante win-win situatie.
maandag 4 november 2013
De nulcorporatie - een vergezicht
Het is alweer enkele jaren geleden dat we in een discussie over optimalisatie van de bedrijfsvoering van corporaties stilstonden bij een fenomeen dat we destijds de "nulcorporatie" noemden. Onder invloed van de actuele ontwikkelingen wordt hetgeen we toen bespraken met de dag actueler. Daarom heb ik het verhaal maar weer eens opgeduikeld.
“De nulcorporatie is in mijn ogen niets anders dan een uitkeringsinstantie. Van een vastgoedonderneming is dan geen sprake. Voor het stimuleren van betaalbaar en goed wonen (deze begrippen komen in verschillende bewoordingen nogal prominent naar voren in de missie van de meeste corporaties) is het in eigendom hebben van vastgoed niet noodzakelijk.”
De nulcorporatie keert vanuit een aantal stimuleringsfondsen bijdragen uit in het licht van de doelstellingen die zij afleidt van haar missie. Uiteraard mogen de prestatievelden van het BBSH niet uit het oog worden verloren. Dat betekent dat er een betaalbaarheidsfonds, een kwaliteitsfonds, leefbaarheidsfonds etc. moeten worden gevormd. De fondsen worden gevoed door inkomsten uit een beleggingsportefeuille en/of subsidiering door bijvoorbeeld overheden. Omdat het laatste binnen de huidige constellatie niet voor de hand ligt zal de funding met name vanuit een beleggingsportefeuille moeten komen. In feite is daarvan nu al sprake en bestaat de beleggingsportefeuille uit beleggingen in vastgoed (het eigen woningbezit). Omdat in deze situatie het gehele vermogen is belegd in slechts één beleggingscategorie (vastgoed) is het risico-rendementsprofiel van zo’n beleggingsportefeuille niet optimaal. In het kader van risicospreiding en rendementsoptimalisatie is het wenselijk om de beleggingen te spreiden over verschillende categorieën (aandelen, obligaties, vastgoed etc.).
Wat betekent dit in de praktijk
Corporaties nemen afscheid van hun vastgoedportefeuille door deze te verkopen of onder te brengen in een aparte entiteit. Het vastgoed zal in de nieuwe situatie op een zuiver commerciële basis worden geëxploiteerd. Dat betekent dat, indien mogelijk, woningen zullen worden verkocht aan zittende bewoners of andere geïnteresseerden en dat woningen die in de verhuur blijven uiteindelijk tegen een maximale markthuur zullen worden aangeboden. De corporatie heeft de mogelijkheid om vanuit de stimuleringsfondsen bijdragen te verstrekken aan mensen die niet in staat zijn om binnen die nieuwe structuur zelfstandig in hun huisvesting te voorzien. Daarbij kan de gehele woningmarkt in ogenschouw worden genomen omdat het voor het realiseren van de doelstellingen niet uit zou moeten maken of het een huur- of koopsituatie betreft.
Met de opbrengsten van de verkoop van het huidige woningbezit wordt een beleggingsportefeuille gecreëerd (na aflossingen van de huidige leningportefeuille). De stimuleringsfondsen worden gevoed met het rendement uit deze portefeuille.
Een voorbeeld
De gemiddelde marktwaarde van een corporatiewoning bedraagt naar schatting ongeveer € 100.000 euro (waarde in verhuurde staat). Daar staat een lening tegenover met een schuldrestant van gemiddeld circa € 30.000 euro per woning. Na verkoop van de woning en aflossing van de lening blijft een saldo van € 70.000 over dat kan worden herbelegd. Voor een corporatie met 5.000 woningen praten we dan over een vermogen van € 350 miljoen. Als op dit vermogen een rendement van gemiddeld 5% wordt gerealiseerd levert dit jaarlijks een rendement op van € 17,5 miljoen. Een deel van dit bedrag moet worden toegevoegd aan het belegd vermogen om te compenseren voor inflatie. Bij een inflatie van 2% moet hiervoor € 7 miljoen aan het belegd vermogen worden toegevoegd. Vervolgens zullen de kosten van de organisatie in mindering moeten worden gebracht. Gemakshalve gaan we ervan uit dat dit 0,5% van het belegd vermogen kost (hetgeen in het voorbeeld neerkomt op € 350 per woning). Per saldo resteert een bedrag van € 8,75 miljoen dat kan worden toegevoegd aan de fondsen (betaalbaarheid, kwaliteit, leefbaarheid etc.). De corporatie zal vervolgens een verdeelsleutel vast moeten stellen voor de verdeling van dit bedrag over de individuele fondsen.
Dit zou kunnen leiden tot onderstaande verdeling:
Betaalbaarheid (75%) € 6,5 miljoen
Kwaliteit (15%) € 1,5 miljoen
Leefbaarheid (5%) € 0,4 miljoen
Overig (5%) € 0,4 miljoen
Fasering
Natuurlijk is het niet logisch om te veronderstellen dat van vandaag op morgen de structurele wijzigingen (kunnen) worden doorgevoerd die noodzakelijk zijn om het hiervoor gepresenteerde denkkader operationeel te maken. Wel kan de bestaande organisatie op een aantal punten worden aangepast om binnen het nieuwe kader te gaan opereren. Een belangrijke eerste stap is dan het leggen van een relatie tussen het rendement op de belegging in het (eigen) vastgoed en de maatschappelijke opgaven die een corporatie voor zichzelf ziet weggelegd. Daarmee komt de focus niet meer alleen te liggen op de kant van de bestedingen maar wordt een duidelijke relatie gelegd tussen het genereren van middelen enerzijds en het besteden daarvan anderzijds. De organisatie kan vervolgens worden aangepast aan dit denken door mensen verantwoordelijk te maken voor de samenhang tussen het genereren van rendement en de daaruit te bekostigen bestedingen.
In een tweede stap zouden de verantwoordelijkheden duidelijker gespreid kunnen worden door het vastgoed onder te brengen in een aparte entiteit, die in eerste instantie nog volledig onder de verantwoordelijkheid van de toegelaten instelling valt. Wel kan dan al worden toegewerkt naar het creëren van een fondsenstructuur zoals hiervoor is geschetst.
Het daadwerkelijk afstoten van het vastgoed en gelijktijdige aflossing van de leningportefeuille kan een volgende stap zijn. Het hierdoor beschikbaar komende saldo vormt vervolgens het belegd vermogen van de organisatie in de nieuwe structuur. Daarmee kan worden gestreefd naar optimalisatie van de risico-rendementsstructuur.
Inrichting organisatie
Om recht te doen aan het hiervoor geschetste mechanisme zal de organisatiestructuur van de gemiddelde corporatie ingrijpend moeten worden gewijzigd. Het evenwicht tussen inkomsten en uitgaven wordt bewaakt door een centrale afdeling beleid. Direct onder die afdeling vallen vervolgens de afdelingen fondsenbeheer en vermogensbeheer. Een afdeling vastgoedbeheer kan onder de afdeling vermogensbeheer worden gecreëerd ten behoeve van het beheren van de eigen woningvoorraad.
De functies per afdeling
Vastgoedbeheer
De operationele activiteiten ten aanzien van verhuur en onderhoud worden uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van de afdeling vastgoedbeheer. De activiteiten in het kader van woonruimteverdeling vallen daar niet onder maar vallen onder de verantwoordelijkheid van de afdeling fondsenbeheer.
Vermogensbeheer
De afdeling vermogensbeheer draagt zorg voor een optimaal samengestelde (beleggings)portefeuille. Zij houdt zich in dat kader bezig met aankoop en verkoopbeslissingen (belangrijke elementen uit het zogenaamde strategisch voorraadbeleid). Ook andersoortige investeringen in het vastgoed kunnen onder verantwoordelijkheid van de afdeling vermogensbeheer vallen, maar alleen voorzover zij betrekking hebben op het verbeteren van het rendement op de portefeuille, bezien vanuit een beleggersoptiek.
Fondsenbeheer
De afdeling fondsenbeheer is verantwoordelijk voor de besteding van middelen uit de volkshuisvestelijke fondsen van de corporatie. Zij geeft daarmee invulling aan het beleid dat is uitgezet door de beleidsafdeling en bekrachtigd door het bestuur. De activiteiten in het kader van de woonruimteverdeling vallen onder de afdeling fondsenbeheer, evenals de toewijzing van gelden uit de andere fondsen (leefbaarheid etc.).
De financiële motor van de corporatie
Zoals hiervoor reeds aangegeven zijn corporaties voor de financiering van hun maatschappelijke taken vrijwel geheel afhankelijk van het rendement dat zij weten te genereren op het (in woningen) belegde vermogen. In onderstaande schematische weergave is de financiële motor van een corporatie in beeld gebracht.
De afdeling vastgoedbeheer draagt zorg voor een optimaal verhuurresultaat. Dit komt tot uitdrukking in een zo hoog mogelijk rendement op de verhuurexploitatie. Als wordt aangesloten bij de terminologie die door de corporatievastgoedindex Aedex/IPD wordt gehanteerd dan praten we in dit kader over het directe rendement. Naast een direct rendement maakt de beleggingsportefeuille (nu nog vastgoedportefeuille) ook een autonome waardeontwikkeling door. Door middel van het aan- en verkoopbeleid stuurt de afdeling vermogensbeheer op maximalisatie van het totale rendement (de optelsom van direct rendement en waardeontwikkeling).
Door de afdeling fondsenbeheer worden de (overwegend maatschappelijke) taken van de corporatie worden gefinancierd. Vanuit de fondsen ter stimulering van betaalbaarheid en kwaliteit vloeit een deel van de middelen terug naar het vastgoedbeheer. Een ander deel wordt besteed aan zaken die geen directe relatie met de portefeuille hebben.
De beleidsafdeling definieert en bewaakt de kaders waarbinnen de afdelingen fondsenbeheer en vermogensbeheer opereren.
De afdelingen worden in de voorgestelde structuur verantwoordelijk voor het optimaliseren van rendementen. Het bestuur zal zich voor wat betreft de afdelingen vastgoedbeheer, vermogensbeheer en fondsenbeheer af moeten vragen of het wenselijk is om deze binnen de organisatie te houden of (een deel van) de bijbehorende activiteiten uit te besteden.
Efficiency en effectiviteit
Om te komen tot optimale prestaties in termen van rendementen zal kritisch moeten worden gekeken naar efficiency en effectiviteit van de verschillende afdelingen. Alle activiteiten zullen in dat kader tegen het licht moeten worden gehouden waarbij in ieder geval de volgende vragen moeten worden beantwoord:
De gedachte achter de nulcorporatie heeft later geleid tot het concept "Corporatie DRIEpuntNUL" waaraan ik in mijn Blog al eerder aandacht besteedde. Met deze bijdrage ga ik helemaal terug naar de basis omdat ik dit najaar een nieuwe impuls wil geven aan de verdere uitwerking van dat concept. Ik nodig iedereen die met mij mee wil denken van harte uit om contact op nemen.
“De nulcorporatie is in mijn ogen niets anders dan een uitkeringsinstantie. Van een vastgoedonderneming is dan geen sprake. Voor het stimuleren van betaalbaar en goed wonen (deze begrippen komen in verschillende bewoordingen nogal prominent naar voren in de missie van de meeste corporaties) is het in eigendom hebben van vastgoed niet noodzakelijk.”
De nulcorporatie keert vanuit een aantal stimuleringsfondsen bijdragen uit in het licht van de doelstellingen die zij afleidt van haar missie. Uiteraard mogen de prestatievelden van het BBSH niet uit het oog worden verloren. Dat betekent dat er een betaalbaarheidsfonds, een kwaliteitsfonds, leefbaarheidsfonds etc. moeten worden gevormd. De fondsen worden gevoed door inkomsten uit een beleggingsportefeuille en/of subsidiering door bijvoorbeeld overheden. Omdat het laatste binnen de huidige constellatie niet voor de hand ligt zal de funding met name vanuit een beleggingsportefeuille moeten komen. In feite is daarvan nu al sprake en bestaat de beleggingsportefeuille uit beleggingen in vastgoed (het eigen woningbezit). Omdat in deze situatie het gehele vermogen is belegd in slechts één beleggingscategorie (vastgoed) is het risico-rendementsprofiel van zo’n beleggingsportefeuille niet optimaal. In het kader van risicospreiding en rendementsoptimalisatie is het wenselijk om de beleggingen te spreiden over verschillende categorieën (aandelen, obligaties, vastgoed etc.).
Wat betekent dit in de praktijk
Corporaties nemen afscheid van hun vastgoedportefeuille door deze te verkopen of onder te brengen in een aparte entiteit. Het vastgoed zal in de nieuwe situatie op een zuiver commerciële basis worden geëxploiteerd. Dat betekent dat, indien mogelijk, woningen zullen worden verkocht aan zittende bewoners of andere geïnteresseerden en dat woningen die in de verhuur blijven uiteindelijk tegen een maximale markthuur zullen worden aangeboden. De corporatie heeft de mogelijkheid om vanuit de stimuleringsfondsen bijdragen te verstrekken aan mensen die niet in staat zijn om binnen die nieuwe structuur zelfstandig in hun huisvesting te voorzien. Daarbij kan de gehele woningmarkt in ogenschouw worden genomen omdat het voor het realiseren van de doelstellingen niet uit zou moeten maken of het een huur- of koopsituatie betreft.
Met de opbrengsten van de verkoop van het huidige woningbezit wordt een beleggingsportefeuille gecreëerd (na aflossingen van de huidige leningportefeuille). De stimuleringsfondsen worden gevoed met het rendement uit deze portefeuille.
Een voorbeeld
De gemiddelde marktwaarde van een corporatiewoning bedraagt naar schatting ongeveer € 100.000 euro (waarde in verhuurde staat). Daar staat een lening tegenover met een schuldrestant van gemiddeld circa € 30.000 euro per woning. Na verkoop van de woning en aflossing van de lening blijft een saldo van € 70.000 over dat kan worden herbelegd. Voor een corporatie met 5.000 woningen praten we dan over een vermogen van € 350 miljoen. Als op dit vermogen een rendement van gemiddeld 5% wordt gerealiseerd levert dit jaarlijks een rendement op van € 17,5 miljoen. Een deel van dit bedrag moet worden toegevoegd aan het belegd vermogen om te compenseren voor inflatie. Bij een inflatie van 2% moet hiervoor € 7 miljoen aan het belegd vermogen worden toegevoegd. Vervolgens zullen de kosten van de organisatie in mindering moeten worden gebracht. Gemakshalve gaan we ervan uit dat dit 0,5% van het belegd vermogen kost (hetgeen in het voorbeeld neerkomt op € 350 per woning). Per saldo resteert een bedrag van € 8,75 miljoen dat kan worden toegevoegd aan de fondsen (betaalbaarheid, kwaliteit, leefbaarheid etc.). De corporatie zal vervolgens een verdeelsleutel vast moeten stellen voor de verdeling van dit bedrag over de individuele fondsen.
Dit zou kunnen leiden tot onderstaande verdeling:
Betaalbaarheid (75%) € 6,5 miljoen
Kwaliteit (15%) € 1,5 miljoen
Leefbaarheid (5%) € 0,4 miljoen
Overig (5%) € 0,4 miljoen
Fasering
Natuurlijk is het niet logisch om te veronderstellen dat van vandaag op morgen de structurele wijzigingen (kunnen) worden doorgevoerd die noodzakelijk zijn om het hiervoor gepresenteerde denkkader operationeel te maken. Wel kan de bestaande organisatie op een aantal punten worden aangepast om binnen het nieuwe kader te gaan opereren. Een belangrijke eerste stap is dan het leggen van een relatie tussen het rendement op de belegging in het (eigen) vastgoed en de maatschappelijke opgaven die een corporatie voor zichzelf ziet weggelegd. Daarmee komt de focus niet meer alleen te liggen op de kant van de bestedingen maar wordt een duidelijke relatie gelegd tussen het genereren van middelen enerzijds en het besteden daarvan anderzijds. De organisatie kan vervolgens worden aangepast aan dit denken door mensen verantwoordelijk te maken voor de samenhang tussen het genereren van rendement en de daaruit te bekostigen bestedingen.
In een tweede stap zouden de verantwoordelijkheden duidelijker gespreid kunnen worden door het vastgoed onder te brengen in een aparte entiteit, die in eerste instantie nog volledig onder de verantwoordelijkheid van de toegelaten instelling valt. Wel kan dan al worden toegewerkt naar het creëren van een fondsenstructuur zoals hiervoor is geschetst.
Het daadwerkelijk afstoten van het vastgoed en gelijktijdige aflossing van de leningportefeuille kan een volgende stap zijn. Het hierdoor beschikbaar komende saldo vormt vervolgens het belegd vermogen van de organisatie in de nieuwe structuur. Daarmee kan worden gestreefd naar optimalisatie van de risico-rendementsstructuur.
Inrichting organisatie
Om recht te doen aan het hiervoor geschetste mechanisme zal de organisatiestructuur van de gemiddelde corporatie ingrijpend moeten worden gewijzigd. Het evenwicht tussen inkomsten en uitgaven wordt bewaakt door een centrale afdeling beleid. Direct onder die afdeling vallen vervolgens de afdelingen fondsenbeheer en vermogensbeheer. Een afdeling vastgoedbeheer kan onder de afdeling vermogensbeheer worden gecreëerd ten behoeve van het beheren van de eigen woningvoorraad.
De functies per afdeling
Vastgoedbeheer
De operationele activiteiten ten aanzien van verhuur en onderhoud worden uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van de afdeling vastgoedbeheer. De activiteiten in het kader van woonruimteverdeling vallen daar niet onder maar vallen onder de verantwoordelijkheid van de afdeling fondsenbeheer.
Vermogensbeheer
De afdeling vermogensbeheer draagt zorg voor een optimaal samengestelde (beleggings)portefeuille. Zij houdt zich in dat kader bezig met aankoop en verkoopbeslissingen (belangrijke elementen uit het zogenaamde strategisch voorraadbeleid). Ook andersoortige investeringen in het vastgoed kunnen onder verantwoordelijkheid van de afdeling vermogensbeheer vallen, maar alleen voorzover zij betrekking hebben op het verbeteren van het rendement op de portefeuille, bezien vanuit een beleggersoptiek.
Fondsenbeheer
De afdeling fondsenbeheer is verantwoordelijk voor de besteding van middelen uit de volkshuisvestelijke fondsen van de corporatie. Zij geeft daarmee invulling aan het beleid dat is uitgezet door de beleidsafdeling en bekrachtigd door het bestuur. De activiteiten in het kader van de woonruimteverdeling vallen onder de afdeling fondsenbeheer, evenals de toewijzing van gelden uit de andere fondsen (leefbaarheid etc.).
De financiële motor van de corporatie
Zoals hiervoor reeds aangegeven zijn corporaties voor de financiering van hun maatschappelijke taken vrijwel geheel afhankelijk van het rendement dat zij weten te genereren op het (in woningen) belegde vermogen. In onderstaande schematische weergave is de financiële motor van een corporatie in beeld gebracht.
De afdeling vastgoedbeheer draagt zorg voor een optimaal verhuurresultaat. Dit komt tot uitdrukking in een zo hoog mogelijk rendement op de verhuurexploitatie. Als wordt aangesloten bij de terminologie die door de corporatievastgoedindex Aedex/IPD wordt gehanteerd dan praten we in dit kader over het directe rendement. Naast een direct rendement maakt de beleggingsportefeuille (nu nog vastgoedportefeuille) ook een autonome waardeontwikkeling door. Door middel van het aan- en verkoopbeleid stuurt de afdeling vermogensbeheer op maximalisatie van het totale rendement (de optelsom van direct rendement en waardeontwikkeling).
Door de afdeling fondsenbeheer worden de (overwegend maatschappelijke) taken van de corporatie worden gefinancierd. Vanuit de fondsen ter stimulering van betaalbaarheid en kwaliteit vloeit een deel van de middelen terug naar het vastgoedbeheer. Een ander deel wordt besteed aan zaken die geen directe relatie met de portefeuille hebben.
De beleidsafdeling definieert en bewaakt de kaders waarbinnen de afdelingen fondsenbeheer en vermogensbeheer opereren.
De afdelingen worden in de voorgestelde structuur verantwoordelijk voor het optimaliseren van rendementen. Het bestuur zal zich voor wat betreft de afdelingen vastgoedbeheer, vermogensbeheer en fondsenbeheer af moeten vragen of het wenselijk is om deze binnen de organisatie te houden of (een deel van) de bijbehorende activiteiten uit te besteden.
Efficiency en effectiviteit
Om te komen tot optimale prestaties in termen van rendementen zal kritisch moeten worden gekeken naar efficiency en effectiviteit van de verschillende afdelingen. Alle activiteiten zullen in dat kader tegen het licht moeten worden gehouden waarbij in ieder geval de volgende vragen moeten worden beantwoord:
- Waarom voeren we de activiteit uit ?
- Welke bijdrage levert de activiteit aan de rendementen waarvoor de afdeling verantwoordelijk is ?
- Aan welke minimale kwaliteitseisen moeten we voldoen (denk aan wettelijke verplichtingen volgens het BW en het BBSH en afspraken die in dit kader zijn vastgelegd in bijvoorbeeld SLA’s)?
- Kan dat minimale niveau worden geleverd tegen lagere kosten (beperkte inzet mensen en middelen) ?
- Zouden de werkzaamheden kunnen worden uitbesteed tegen lagere kosten ?
De gedachte achter de nulcorporatie heeft later geleid tot het concept "Corporatie DRIEpuntNUL" waaraan ik in mijn Blog al eerder aandacht besteedde. Met deze bijdrage ga ik helemaal terug naar de basis omdat ik dit najaar een nieuwe impuls wil geven aan de verdere uitwerking van dat concept. Ik nodig iedereen die met mij mee wil denken van harte uit om contact op nemen.
woensdag 9 oktober 2013
Sturen op financieel en maatschappelijk rendement
Uitgangspunten rendementssturing
Van onrendabele top naar rendementsdenken
Binnen de corporatiebranche worden verschillende maten gebruikt om investeringen af te wegen. Veel woningcorporaties werken tot op heden nog met het begrip onrendabele top. Voordeel van deze systematiek is dat het past binnen de kaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de jaarverslaglegging. Een nadeel is dat het lastig is verschillende investeringen aan elkaar te relateren. Wanneer is een onrendabele top nu hoog en wanneer is die laag? Hoe verhouden onrendabels zich tot elkaar? En hoeveel onrendabels kunnen jaarlijks worden genomen?
Internal rate of return
Het voordeel van het denken in rendementen is dat ze eenvoudig zijn te relateren aan de kosten van het vreemd vermogen. Het zijn vergelijkbare maten die in een percentage worden uitgedrukt. Een handige maat die daarbij kan worden gebruikt is de zogenaamde “Internal Rate of Return” (IRR). Dit is het rendement dat wordt gerealiseerd bij een gegeven investering tegen de aannames van een begrote exploitatieopzet. Is de IRR lager dan een vooraf vast te stellen rendementseis (bijvoorbeeld gebaseerd op de financieringskosten plus een risico-opslag), dan is sprake van een financieel offer. Is de IRR hoger, dan volgt financiële winst.
Door vooraf in de rendementseis te variëren kan uiting worden gegeven aan:
- het feit dat bepaalde investeringen risicovoller zijn dan andere (sociale woningen kennen minder snel vraaguitval en leegstand dan bedrijfsonroerend goed of dure huursegmenten);
- maatschappelijke doelstellingen (voor zaken die dicht tegen de missie aanliggen hanteer je bewust een lager rendement dan wezensvreemde investeringen).
Daarmee wordt duidelijk wat het offer is dat je bereid bent te accepteren voor een bepaalde investering, krijg je meer sturing op financiën en risico's, én op het maatschappelijk offer/rendement.
De IRR kan beleidsrijk worden gemaakt, waarbij een rendementsafslag wordt toegepast voor maatschappelijk relevante investeringen. Je vraagt bijvoorbeeld een lagere IRR voor sociale woningbouw dan voor commerciële functies. Dit kan als volgt in een zogenaamde “rendementsmatrix” worden vertaald:
Segmenten
|
Marktconform rendement
|
Rendementsafslag
|
rendementseis
|
sociale
woningbouw
|
Laag
|
Ja
|
laag
|
Maatschappelijk
vastgoed
(welzijn)
|
Middel
|
Ja
|
laag
|
Maatschappelijk
vastgoed (wijkeconomie)
|
Hoog
|
Ja
|
middel
|
Zorgwoningen
|
Middel
|
Ja
|
middel
|
woningbouw
voor midden- en hogere inkomensgroepen
|
Laag
|
Beperkt
|
middel
|
commercieel
vastgoed
|
Hoog
|
Geen
|
hoog
|
Binnen de hiervoor weergegeven rendementsmatrix wordt per investeringssegment een rendementseis vastgesteld. Deze eis is opgebouwd uit een marktconform rendement en een rendementsafslag. Het marktconforme rendement geeft aan welke rendementseis “de markt” stelt aan investeringen met een vergelijkbaar (risico)karakter. Deze rendementseis is objectspecifiek. Naarmate het risico dat wordt toegekend aan een specifiek object groter wordt zal de rendementseis stijgen.
De te hanteren rendementsafslag zal per categorie door de corporatie zelf moeten worden vastgesteld. Het saldo van het marktconforme rendement en de voor de betreffende investeringscategorie van toepassing zijnde rendementsafslag levert de rendementseis op waaraan de investering zal worden getoetst.
Voordelen op een rij
Een dergelijke werkwijze heeft de volgende voordelen:
- Het maakt investeringen onderling vergelijkbaar en brengt het rendementsoffer in beeld. Een vergelijkbare rendementsmaat maakt duidelijk wat doelmatige investeringen zijn en wat niet. Daarmee ontstaat een beeld of elders investeren goedkoper, beter en effectiever is. Hiermee komen alternatieve scenario's sneller en scherper in beeld.
- Het risicoprofiel klinkt sterker door in de investeringsoverwegingen. Risico en rendement zijn in wezen complementair, en dat komt hierdoor explicieter naar boven. Zo geef je het rendement niet te makkelijk weg. Dit leidt tot meer realisme in de rendementen en een zakelijker verhouding naar de maatschappelijke partners.
- Door voor verschillende segmenten bewust een lager rendement op maatschappelijk relevante investeringen na te streven, maak je die investeringen juist eenvoudiger haalbaar. Zo verdien je geld waar het kan, en geef je het uit waar het moet.
- Een vergelijkbare rendementsmaat biedt gelegenheid om de nieuwe beleidswerkelijkheid van Europese staatssteunrichtlijnen in de praktijk te brengen. Het is mogelijk om verschillende rendementen te hanteren voor DAEB en niet-DAEB investeringen. Niet-DAEB activiteiten kunnen niet met WSW-borging worden gefinancierd wat kan leiden tot een ander risicoprofiel. Dit kan in een afwijkende rendementseis tot uiting worden gebracht.
Gevolgen voor nieuwe investeringen
De hiervoor beschreven uitgangspunten kunnen om te beginnen in praktijk worden gebracht door rendementseisen vast te stellen voor nieuwe investeringsprojecten.
Marktconformiteitstoets
Op het moment dat een project ter besluitvorming wordt aangeboden moet een aantal stappen worden doorlopen. Om te beginnen is het wenselijk om te toetsen op marktconformiteit. Deze marktconformiteitstoets houdt niets anders in dan een vergelijking van de geraamde stichtingskosten met de getaxeerde vrije verkoopwaarde van het te realiseren object. Als de vrije verkoopwaarde niet minimaal gelijk is aan de geraamde stichtingskosten valt het project per definitie af, tenzij gebouwd wordt voor specifieke doelgroepen die vragen om bouwkundige aanpassingen die door “de markt” niet worden (h)erkend.
Rendementstoets
Als de marktconformiteitstoets positief uitvalt zal vervolgens een rendementstoets worden uitgevoerd. Daarbij wordt bekeken of het rendement uit verhuur minimaal voldoet aan de rendementseisen die zijn vastgelegd in de hiervoor al toegelichte rendementsmatrix. Een investering kan slechts doorgang vinden als aan de eisen uit de rendementsmatrix wordt voldaan.
Om de tweede kolom uit de matrix (het marktconforme rendement) te kunnen vullen moet een inschatting van het bij het object behorende marktconforme rendement worden gemaakt. Als een corporatie deelneemt aan de Aedex/IPD benchmark kan gebruik worden gemaakt van de methodiek die daarbij wordt gebruikt voor het waarderen van de bestaande vastgoedobjecten in het kader van die index. Door verschillende bij het Aedex-waarderingstraject betrokken taxateurs wordt een marktconform rendement vastgesteld door aan een aantal kenmerken risicopunten toe te kennen. Hoe hoger het totaal aantal risicopunten, hoe hoger de marktconforme rendementseis met betrekking tot het betreffende onroerend goed.
Toetsing financiële continuïteit
Een laatste toets vindt niet op investerings- maar op bedrijfsniveau plaats en heeft betrekking op de gevolgen van de voorgestelde investering(en) voor de financiële continuïteit van de corporatie in zijn totaliteit. Vanuit verschillende perspectieven zal daartoe naar de financiële positie van de organisatie moeten worden gekeken. Voor de financierbaarheid bijvoorbeeld zijn de meeste corporaties afhankelijk van de richtlijnen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert bij het verstrekken van borgstellingen. Het WSW kijkt daarbij niet naar (lange termijn) rendements-verwachtingen maar naar de ontwikkeling van de operationele kasstromen. In beginsel stelt het WSW dat het saldo van de operationele kasstromen minimaal toereikend moet zijn om op jaarbasis 2% van het schuldrestant van de aangetrokken leningen af te kunnen lossen (de aflossingsfictie).
Operationalisering
Het hiervoor geschetste mechanisme kan snel operationeel worden gemaakt, mits een corporatie reeds beschikt over een aantal hulpmiddelen die het proces kunnen ondersteunen.
Ten behoeve van de marktconformiteitstoets is een taxatie van de vrije verkoopwaarde van het object benodigd. Voor zo’n taxatie kan gebruik worden gemaakt van de kennis van een lokale makelaar/taxateur of van de taxateur die het Aedex/IPD traject begeleidt.
Voor de rendementstoets kan (indien beschikbaar) gebruik worden gemaakt van de waarderingsmodules die voor het Aedex/IPD traject worden gebruikt of van rekenmodellen die hiervoor in bijvoorbeeld Excel zijn ontwikkeld. Het rendement (IRR) dat met deze modellen wordt berekend kan worden getoetst aan een bij het object behorend marktconform rendement onder aftrek van een eventueel aan de betreffende investeringscategorie toegekende rendementsafslag. Voor het vaststellen van het marktconforme rendement kan aansluiting worden gezocht bij het model dat een bij het Aedex-traject betrokken taxateur gebruikt om de te hanteren disconteringsvoet (=rendementseis) vast te stellen.
Ten behoeve van het borgen van de financierbaarheid kan gebruik worden gemaakt van bestaande applicaties (WALS/FMP/Excel/????) die worden gebruikt voor de totstandkoming van integrale financiële meerjarenramingen.
Monitoring rendement bestaande objecten
Het rendement op het geïnvesteerde (eigen) vermogen is sinds het afschaffen van rijksbijdragen nagenoeg de enige inkomstenbron van een woningcorporatie. In het belang van de continuïteit is het daarom wenselijk om de ontwikkeling van het rendement op dat geïnvesteerde vermogen kritisch te volgen. Deels komt dat tot uitdrukking in het monitoren van het rendement op nieuwe investeringen. In verband met mogelijke wijzigingen in beleid, markt en omgeving is het echter van belang om ook na realisatie de rendementsontwikkeling kritisch te blijven volgen. Door gebruik te maken van informatie die beschikbaar komt uit het Aedex/IPD benchmarktraject kan ook hieraan voor een belangrijk deel invulling worden gegeven. Door rendementsdefinities zoveel mogelijk te synchroniseren kan bovendien worden bereikt dat aansluiting ontstaat tussen de criteria op grond waarvan tot een investering wordt besloten enerzijds en de criteria die worden toegepast bij het monitoren van objecten in exploitatie anderzijds.
donderdag 15 augustus 2013
Beslissingsmodel Renovatie Onderhoud of Nieuwbouw zorgvastgoed
Jaren geleden, in de tijd dat het strategisch voorraadbeleid voor het eerst bij woningcorporaties op de agenda kwam te staan, ontwikkelden we bij de toenmalige Nationale Woningraad het model BRON. De naam was de afkorting voor het “Beslissingsmodel Renovatie, Onderhoud of Nieuwbouw” en dekte wat mij betreft perfect de lading. BRON was een eenvoudig opgezet financieel analysemodel ter ondersteuning van (des)investeringsbeslissingen in corporatievastgoed. BRON kende diverse opvolgers die allen poogden op een meer integrale wijze het strategisch voorraadbeleid te ondersteunen. Dat streven leidde er helaas toe dat de complexiteit exponentieel toenam en de werkbaarheid omgekeerd evenredig afnam.
Momenteel is veel aandacht gericht op zorgvastgoed, in verband met de verregaande scheiding die wordt doorgevoerd tussen wonen en zorg. De discussie over de toekomst van de complexen waarop dit betrekking heeft vraagt om een gedegen onderbouwing van (des)investeringsmogelijkheden. Wat ontbreekt is een eenvoudig hulpmiddel, zoals BRON. Daarom ontwikkelden we een nieuw model met het oude BRON in ons achterhoofd. Omdat de techniek niet heeft stilgestaan en de financiële omgeving waarin zorgpartijen en corporaties opereren is gewijzigd is een model ontstaan dat op vele punten afwijkt van het oude BRON. De gedachte erachter is echter gelijk gebleven. Het is een model dat op eenvoudige wijze de investeringsbeslissingen in zorgvastgoed kan ondersteunen. Ik noemde het model BRONz. Het ligt voor de hand waar de toegevoegde z voor staat.
Met mijn collega’s pas ik het model toe bij het analyseren van vastgoedportefeuilles van zorgpartijen. Uiteraard kijken we daarbij verder dan financiën alleen. Met een team waarin we bouwkundige, juridische, financiële en specifieke kennis van zorgvastgoed bundelen nemen we portefeuilles onder de loep. Veelal met verrassende uitkomsten als resultaat.
Momenteel is veel aandacht gericht op zorgvastgoed, in verband met de verregaande scheiding die wordt doorgevoerd tussen wonen en zorg. De discussie over de toekomst van de complexen waarop dit betrekking heeft vraagt om een gedegen onderbouwing van (des)investeringsmogelijkheden. Wat ontbreekt is een eenvoudig hulpmiddel, zoals BRON. Daarom ontwikkelden we een nieuw model met het oude BRON in ons achterhoofd. Omdat de techniek niet heeft stilgestaan en de financiële omgeving waarin zorgpartijen en corporaties opereren is gewijzigd is een model ontstaan dat op vele punten afwijkt van het oude BRON. De gedachte erachter is echter gelijk gebleven. Het is een model dat op eenvoudige wijze de investeringsbeslissingen in zorgvastgoed kan ondersteunen. Ik noemde het model BRONz. Het ligt voor de hand waar de toegevoegde z voor staat.
Met mijn collega’s pas ik het model toe bij het analyseren van vastgoedportefeuilles van zorgpartijen. Uiteraard kijken we daarbij verder dan financiën alleen. Met een team waarin we bouwkundige, juridische, financiële en specifieke kennis van zorgvastgoed bundelen nemen we portefeuilles onder de loep. Veelal met verrassende uitkomsten als resultaat.
vrijdag 12 april 2013
RJ 645: meer vragen dan antwoorden
De gewijzigde richtlijn RJ 645 - die voor het eerst van toepassing is op de jaarrekening over 2012 - had als uitgangspunt dat corporaties zich bij hun verslaggeving aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. In RJ 645 zijn daarom alleen regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden. Tevens zijn in de richtlijn zaken aangescherpt die mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast. De aangescherpte richtlijn zou voor meer eenduidigheid in de verslaggeving moeten zorgen.
Inmiddels heb ik mogen ervaren hoe de nieuwe richtlijn uitpakt. Vorige week is zelfs de eerste jaarrekening waarbij werd uitgegaan van waardering op basis van actuele waarde met de betrokken accountant besproken. Dat gesprek is gelukkig uitstekend verlopen en de betreffende jaarrekening zal zijn goedkeuring wel krijgen. De ervaringen die ik in verschillende trajecten heb opgedaan stemmen mij echter niet gelukkig. Daar waar de richtlijn, inclusief een uitgebreide handreiking, meer duidelijkheid moest verschaffen riep deze vooral veel vragen op.
De problemen manifesteerden zich op vele terreinen:
Met hangen en wurgen zijn we er op al deze fronten wel uitgekomen, getuige ook de instemmende houding van de betrokken accountant. De vele discussies en interpretaties die daaraan vooraf gingen doen mij echter vermoeden dat van een toegenomen eenduidigheid in de verslaggeving geen sprake zal zijn.
Het eindresultaat is een jaarrekening die voor de relatieve leek totaal niet meer te begrijpen is. Knappe commissaris die er nog iets van begrijpt. Jammer van al die moeite !
Inmiddels heb ik mogen ervaren hoe de nieuwe richtlijn uitpakt. Vorige week is zelfs de eerste jaarrekening waarbij werd uitgegaan van waardering op basis van actuele waarde met de betrokken accountant besproken. Dat gesprek is gelukkig uitstekend verlopen en de betreffende jaarrekening zal zijn goedkeuring wel krijgen. De ervaringen die ik in verschillende trajecten heb opgedaan stemmen mij echter niet gelukkig. Daar waar de richtlijn, inclusief een uitgebreide handreiking, meer duidelijkheid moest verschaffen riep deze vooral veel vragen op.
De problemen manifesteerden zich op vele terreinen:
- De wijze waarop de zogenaamde componentenmethode moest worden toegepast;
- De wisselwerking tussen afschrijving op basis van historische kosten enerzijds en bedrijfswaarde anderzijds;
- De interpretatie van het begrip "marktwaarde";
- De wijze van toerekening van kosten via een kostenverdeelstaat;
- De verwerking van de vele waardemutaties in het vermogen en/of het resultaat;
- Enz.
Met hangen en wurgen zijn we er op al deze fronten wel uitgekomen, getuige ook de instemmende houding van de betrokken accountant. De vele discussies en interpretaties die daaraan vooraf gingen doen mij echter vermoeden dat van een toegenomen eenduidigheid in de verslaggeving geen sprake zal zijn.
Het eindresultaat is een jaarrekening die voor de relatieve leek totaal niet meer te begrijpen is. Knappe commissaris die er nog iets van begrijpt. Jammer van al die moeite !
Abonneren op:
Posts (Atom)