Inkomenspolitiek onontkoombaar element in beleid woningcorporaties

In al haar wijsheid heeft het Europese parlement recentelijk aangegeven dat de sociale woningvoorraad voor iedereen toegankelijk zou moeten zijn. Die uitspraak sluit in mijn ogen prima aan bij de opmerking "wij voeren geen inkomenspolitiek" die valt te beluisteren uit de monden van veel bestuurders van woningcorporaties.

In een utopische situatie waarin sprake is van een ongelimiteerde beschikbaarheid van middelen valt wellicht weinig in te brengen tegen dergelijke uitspraken. In de echte wereld, waarin middelen om specifieke doelen te bereiken schaars zijn leiden dergelijke uitgangspunten tot een inefficiënte aanwending van middelen.

Als het voeren van inkomenspolitiek slechts aan de overheid is voorbehouden zou er geen bestaansgrond zijn voor woningcorporaties in hun huidige vorm. De inzet van de overheid zou in dat geval toereikend zijn om als aanvulling op een aanbod van 'de markt' om betaalbare huisvesting voor iedereen te borgen. Een ontoereikend of falend overheidsbeleid op dit punt geeft woningcorporaties juist hun bestaansrecht.

In ondernemingsplannen staat dan ook meestal keurig geformuleerd op welke doelgroepen een woningcorporatie zich focust. De onderliggende doelstellingen staan niet op zichzelf maar vloeien voort uit de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het zorgdragen voor huisvesting voor diegenen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien vormt een belangrijk uitgangspunt. Dat niet zelfstandig kunnen voorzien is veelal gerelateerd aan een niet toereikend huishoudensinkomen. Het probleem waarvoor corporaties een oplossing wensen te bieden is daarmee per definitie inkomensgerelateerd. Het ligt dan toch voor de hand dat het beleid dat moet leiden tot passende oplossingen dat ook is !! 

Naar een toekomstbestendig ondernemingsplan

Vorige week zette Sinterklaas weer voet op Nederlandse bodem. Hoog tijd om de verlanglijstjes weer op te stellen. Ondanks de crisis is ieders verwachting dat de Sint weer genereus zal zijn bij het uitdelen van cadeautjes. Zou de beste Sint dan niet te leiden hebben gehad onder de economische crisis ?

Bij Sinterklaas moet ik altijd denken aan woningcorporaties (dat zal wel beroepsdeformatie zijn). Jaar in jaar uit delen corporaties cadeautjes uit aan een grote verscheidenheid aan personen en instellingen in den lande. En dat is een groot goed waar we best trots op mogen zijn !!

Maar …… we moeten ons realiseren dat, in tegenstelling tot de Sint, de middelen waarover corporaties kunnen beschikken beperkt zijn en onder druk van een aantal ontwikkelingen sterk teruglopen. Dat betekent dat woningcorporaties steeds kritischer zouden moeten kijken naar de manier waarop middelen worden aangewend.

De confrontatie tussen de schaarse beschikbaarheid van middelen aan de ene kant en enorme ambities aan de andere kant zou moeten leiden tot duidelijke keuzes. Het maken van keuzes betekent dat je niet alleen duidelijk maakt wat je nog wel doet maar ook wat je niet meer zult doen. Helaas ontbreekt het in het gemiddelde ondernemingsplan aan dergelijke, scherp geformuleerde keuzes. Door het ontbreken van een heldere visie op een toekomstbestendig verdienmodel lijkt de noodzaak tot het maken daarvan onvoldoende door te dringen.

En dat is jammer want helaas ……. de corporaties zijn Sinterklaas niet !!

De VvE als verbindend element

Woningcorporaties verkopen steeds meer woningen. In veel situaties gaat verkoop gepaard met het oprichten van VvE’s. Hoewel het VvE-beheer daardoor meer aandacht vraagt dan voorheen zijn veel organisaties daar nog niet op ingericht. En dat is jammer ….. want de VvE is voor woningcorporaties een interessant vehikel, mits men de beschikking heeft over een deugdelijk beleid ten aanzien van VvE’s en een daarop ingerichte organisatie.

Een woning die wordt verkocht gaat niet per definitie ten koste van de mogelijkheden van de corporatie om uitvoering te geven aan de primaire taken die zij voor zichzelf ziet weggelegd. De woning zelf blijft na de eigendomsoverdracht bestaan en zal veelal ook bereikbaar blijven voor de primaire doelgroepen van beleid. Door een slimme inzet van middelen in relatie tot VvE’s kunnen woningcorporaties een bijdrage blijven leveren aan doelstellingen op het terrein van betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid. De effectiviteit van het beschikbaar gestelde vermogen zal daarbij vaak groter blijken te zijn dan in een ‘reguliere’ verhuursetting het geval is.

Als sprake is van een deugdelijk beleid zal ook de angst voor het verliezen van een meerderheidsbelang ongegrond blijken. Voor een goede interactie met de omgeving is het wellicht zelfs wenselijk om te opereren vanuit een minderheidsbelang. Het dwingt je als corporatie tot het maken van heldere keuzes die zijn uit te leggen binnen de VvE en niet vanuit een machtspositie worden afgedwongen.

Meer dan kommer en kwel

Als we de berichten in de media moeten geloven is het niets dan kommer en kwel bij de corporaties. Ik betrapte mijzelf erop in mijn blog dit beeld te versterken. Gebruikte terminologie als “dekkingsgraad”, “stresstest”, “maatschappelijk faillissement” hebben een negatieve lading. Kern van de boodschap is echter telkens dat dreigende problemen tijdig moeten worden afgewend om de toekomst van de corporaties veilig te stellen.

De resultaten van de stresstest laten bij veel corporaties zien dat bij voortzetting van het in het verleden gevoerde beleid de mogelijkheden om te blijven investeren snel afnemen. De daaropvolgende gesprekken maken echter ook duidelijk dat door een aantal gerichte bijstellingen in dat beleid veel meer mogelijk blijft dan gedacht. Wat verder opvalt tijdens al die gesprekken is de wil om tegen de verdrukking in grootse prestaties te blijven leveren. Die houding maakt de corporatiesector in mijn ogen uniek en dat is iets wat we moeten koesteren !!   ..... ik wou het maar even gezegd hebben.

Liverpool in de vlucht naar voren

Mersey river, The Cavern club, Penny Lane .... Plekken in Liverpool die bij velen tot de verbeelding zullen spreken. De nieuwe bekendheid die de stad in de jaren ’60 verkreeg door de wijze waarop zij werd bezongen in de nummers van haar bekendste zonen, de Beatles, bood echter geen oplossing voor de problemen waarmee de stad te kampen had. De eens zo majestueuze stad was haar glans verloren.

De teloorgang van Liverpool als haven- en industriestad ging gepaard met een enorme bevolkingskrimp. De gevolgen daarvan laten zich raden: Toenemende leegstand en verpaupering van de stad. Om het tij te keren is in de loop van de jaren ’90 een even ambitieus als kostbaar investeringsprogramma ontwikkeld. Een nieuw stadshart en herontwikkeling van het oude havengebied moesten de stad weer tot leven wekken. Dat alles gecombineerd met een intensief programma om ook de sociale problematiek in de omliggende wijken het hoofd te bieden.

Tijdens een studiereis met Vannimwegen in 2006 kregen we het beeld gepresenteerd van een stad in ontwikkeling. De aanpak was in volle gang en het stadshart was een grote bouwput. Nu, 5 jaar later was ik benieuwd hoe de stad zich verder zou hebben ontwikkeld. Omdat de stad op slechts een uurtje vliegen van Schiphol ligt was een nieuw bezoek snel en eenvoudig in te plannen.

Het moderne stadshart bleek zo goed als klaar met als kroon op het werk een spectaculair nieuw museum in het oude havengebied. De stad leek dankzij de inspanningen, zowel overdag als ’s avonds, weer tot leven te zijn gekomen. Duidelijk werd echter ook dat de stad nog een lange weg heeft te gaan. Verspreid over de stad waren nog rotte plekken waar te nemen met gebouwen die duidelijk aan het verkrotten waren. Ik ben benieuwd of de nieuwe dynamiek waarnaar de stad op zoek is voldoende basis biedt om ook die laatste knelpunten op te kunnen lossen.

Liverpool blijft een stad van vele gezichten en dat maakt het meer dan de moeite waard om de stad met een bezoek te vereren. Een boeiende mix van oude en nieuwe architectuur, fraaie musea en een sprankelend uitgaansleven vormen daarvoor de basis. Voor diegenen die zijn geïnteresseerd in fraaie voorbeelden van herontwikkeld industrieel erfgoed zijn de projecten van Urban Splash een aanrader. Op hun website (www.urbansplash.co.uk) zijn interessante voorbeelden te vinden.

Ik ben benieuwd waar de stad staat over nog eens 5 jaar en ben dan ook zeker van plan rond die tijd nog eens terug te gaan.

De onrendabele top voorbij

Het was nog in mijn NWR-tijd dat collega Mario in onze afdelingsrubriek in het fameuze Woningraad Magazine aandacht besteedde aan het gebruik van rendementsverwachtingen bij investeringsafwegingen. De exacte titel kan ik mij niet herinneren maar wat mij al die jaren is bijgebleven is de tekst “BARstens interessant of NARigheid”. Het was een eerste aanzet naar een meer rendementsgerichte benadering, in een tijd waarin het fenomeen “onrendabele top” al stevig verankerd was in corporatieland. Inmiddels zijn we bijna 20 jaar verder en moet ik constateren dat de onrendabele top nog steeds de boventoon voert bij investeringsanalyses…. en dat is jammer !!

Nog bijna wekelijks komen vragen langs als “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn ?”, “Moet ik de grens voor de onrendabele top verhogen van € 50.000 naar € 70.000 per woning ?” of “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?”. Vragen die moeilijk te beantwoorden zijn omdat de wijze waarop de methodiek wordt gebruikt enkele belangrijke nadelen kent. Wat mij betreft zijn het ontbreken van een risicomaatstaf en de onvergelijkbaarheid van eenheden de belangrijkste. Om met dat laatste te beginnen: Onzelfstandige eenheden zijn moeilijk te vergelijken met zelfstandige eenheden en grondgebonden woningen moeilijk met gestapelde eenheden. En over hoeveel eenheden praat je bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?

Vanuit de beleggingsleer is verder bekend dat risico en rendement(seisen) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Gezien het feit dat het vastgoed waarin wordt geïnvesteerd ook een beleggingsfunctie vertegenwoordigt en bovendien het thema risicomanagement bij de meeste corporaties hoog op de agenda staat is het vreemd dat verschillen in risicoperspectief veelal geen rol spelen in de afweging die wordt gemaakt.

Een oplossing voor de hiervoor gesignaleerde knelpunten is snel gevonden door het verwachtte rendement op een investering centraal te stellen in plaats van de onrendabele top. Voor wat betreft de rendementseisen die aan investeringen worden gesteld is dan primair ‘de markt’ de referentie. Afhankelijk van het segment waarin wordt geïnvesteerd kan een rendementsoffer ten opzichte van een marktconform rendement worden geaccepteerd. Per segment zal daartoe moeten worden vastgesteld welk offer men bereid is te brengen. De segmenten die worden onderscheiden en de acceptabel geachtte rendementsoffers vormen de rendementsmatrix waaraan elk investeringsvoorstel vervolgens wordt getoetst.

Ingewikkeld ? …. Helemaal niet ! Het rendement op een investering wordt berekend op basis van exact dezelfde onderleggers die worden gebruikt voor het berekenen van de onrendabele top. Dat betekent dat op dit punt kan worden volstaan met een stevige discussie over de te hanteren parameters. Voor het vaststellen van marktconforme rendementen zijn - onder andere door de introductie van de Aedex benchmark - prima toepasbare methodieken ontwikkeld in samenspraak met enkele gerenommeerde taxateurs. Wat resteert is de vraag hoe groot het rendementsoffer mag zijn. Dat is een keuze die alleen de corporatie zelf moet maken. Belangrijk daarbij is dat onder aan de streep het rendement op de vastgoedportefeuille toereikend blijft om de financiële- en maatschappelijke continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen.

Stresstest legt zwakke plekken bloot !!

Wat betekent een nieuwe (huurtoeslag)heffing voor onze investeringskracht ? Hoe gevoelig zijn we voor macro-economische ontwikkelingen ? Kunnen we op grond van onze financiële positie ook op lange termijn de rol(len) blijven spelen die we wenselijk achten ? Zomaar een aantal vragen die in deze moeilijke tijden rondzingen in de hoofden van bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties.

Vannimwegen ontwikkelde een stresstest voor woningcorporaties om in een oogopslag een antwoord op deze vragen te geven en eventuele knelpunten bloot te leggen. Een eerste analyse wordt uitgevoerd op basis van reeds beschikbare informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De resultaten van die analyse spreken we graag vrijblijvend met u door, samen met oplossingsrichtingen voor eventueel geconstateerde knelpunten. Het resultaat vormt een belangrijke voedingsbodem voor een herijking van het beleidsplan, risicomanagement en strategisch voorraadbeleid van uw organisatie.

Bent u geïnteresseerd in de analyse voor uw organisatie ? Neem dan contact op met Erwin Beltman voor het maken van een afspraak.