In essentie komt het erop neer dat het door een Toegelaten Instelling gerealiseerde rendement wordt afgezet tegen 'marktconforme' rendementen die over het verslagjaar door IPD worden gerapporteerd. Realiseert een Toegelaten Instelling een hoger rendement dan is de veronderstelling dat blijkbaar sprake is geweest van overmatige bevoordeling.
Vraagtekens bij vermeende voordelen
Interessant is dat het grootste deel van de vermeende voordelen voortvloeit uit een verondersteld rentevoordeel van 0,7% door borging van leningen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit voordeel is het gevolg van de sterke garantiepositie van het WSW, met op de achtergrond garanties van Rijk en gemeenten. Voor de eerste en tweede buffer in het systeem draaien corporaties echter zelf op. In eerste instantie door saneringssteun voor noodlijdende corporaties (opgebracht door de sector zelf). Daarnaast is er de onderlinge waarborg van corporaties (het obligo). Corporaties voldoen op eerste verzoek 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan het WSW. Tegenover het vermeende rentevoordeel staan dus ook substantiële risico's.
En dan de formules
De wijze waarop één en ander in het BTIV is verwoord is eveneens bijzonder. Het vraagt een flinke inspanning om het artikel in al zijn finesses te doorgronden. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat naast een standaard formule voor het berekenen van de 'overcompensatie' een aantal alternatieven zijn benoemd waarvan corporaties - mits goed beargumenteerd - gebruik kunnen maken. Kort samengevat komt het neer op het volgende onderscheid:
- De basisvariant vergelijkt het feitelijk genoten rendement, gebaseerd op de netto kasstroom uit exploitatie van DAEB-bezit met het door IPD gerapporteerde directe rendement op woningen.
- Een eerste alternatief biedt de mogelijkheid om de overcompensatie te bepalen ten opzichte van het totaalrendement zoals dat jaarlijks door IPD wordt gerapporteerd. In die situatie vormen niet de (geschoonde) netto exploitatie-kasstroom het vertrekpunt maar het jaarresultaat (geschoond voor rentelasten en enkele andere componenten).
- Mocht ook die alternatieve variant geen soelaas bieden dan bestaat nog de mogelijkheid om, wederom goed beargumenteerd, te opteren voor een variant waarbij het rendement niet wordt bepaald door in de noemer uit te gaan van de marktwaarde van het eigen vastgoed, maar van sectorgemiddelden.
Leuker konden ze het niet maken, complex wel !
Voor de liefhebbers heb ik de eerste varianten inmiddels in een interactief model gegoten. Het model biedt de mogelijkheid om op eenvoudige wijze zicht te krijgen op de werking van de onderliggende formules en de gevolgen voor uw eigen corporatie.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten