Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting - Gemiste kans !

Op 5 juli jongstleden is de Herzieningswet Toegelaten Instellingen unaniem aangenomen door de leden van de Tweede Kamer. Naar verwachting zal de wet op 1 januari 2013 in werking treden. In deze bijdrage zet ik de belangrijkste wijzigingen per onderwerp voor u op een rij.

Voordat ik daartoe overga is het in algemene zin belangrijk om te constateren dat het brede werkterrein van corporaties en het geografische gebied waar zij werkzaam zijn gehandhaafd blijven. Verder is een belangrijke uitkomst van het gevoerde debat dat alle regels die te maken hebben met de Europese beschikking inzake staatssteun pas later in werking zullen treden. Dit is het gevolg van het feit dat de onderhandelingen met de Europese Commissie nog niet zijn afgerond en besproken in de Kamer. De onderdelen uit de wet die betrekking hebben op de betreffende EU-beschikking zullen daarom pas in werking treden op een bij afzonderlijk Koninklijk Besluit vast te stellen tijdstip.

Toezicht en governance
Het toezicht op het functioneren van Toegelaten Instellingen wordt in beginsel verdeeld over de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (FAW), die het financiële toezicht uit zal oefenen en de Minister die verantwoordelijk is voor het volkshuisvestelijke toezicht. Nieuw is de rol die de Algemene Rekenkamer krijgt toebedeeld. De Rekenkamer controleert het functioneren van het toezicht door zowel de Autoriteit als de Minister. Om die rol naar behoren uit te voeren krijgt de Rekenkamer de bevoegdheid om ter plaatse onderzoek uit te oefenen bij Toegelaten Instellingen.

Voor alle Toegelaten Instellingen zal een governancecode gaan gelden. De code kan door de sector zelf worden opgesteld maar zal pas na instemming van de Minister algemeen verbindend worden verklaard. Los van de governancecode wordt visitatie verplicht gesteld. Minimaal eens in de vier jaar moet een Toegelaten Instelling zich laten visiteren door een door de Minister aan te wijzen onafhankelijke organisatie.

Falende bestuurders en toezichthouders worden in het vervolg geweerd uit het bestuur van Toegelaten Instellingen als ten tijde van een eerder lidmaatschap is ingegrepen middels een aanwijzing of maatregel wegens een slechte bedrijfsvoering.

Fusie/splitsing en het aangaan van verbindingen
In geval van een voornemen tot fusie of splitsing van een Toegelaten Instelling zal de Minister toestemming moeten verlenen. Naast een zienswijze van huurdersorganisaties/bewonerscommissies én gemeente(n) is hiervoor ook een positief oordeel van de NMa noodzakelijk.

Ten behoeve van het aangaan van verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschappen is toestemming van de FAW een voorwaarde.

Financieel beleid en treasury
Elke Toegelaten Instelling zal een reglement op moeten stellen inzake het financieel beheer en daaraan verbonden risico’s. De voorschriften waaraan een dergelijk reglement moet voldoen zullen middels een AMvB worden uitgevaardigd.

Treasury-activiteiten moeten uit handen worden gegeven. Afdelingen die zijn belast met de treasury kunnen dus worden opgeheven. Bovendien is financiering straks alleen nog mogelijk via specifiek daartoe aangewezen financiële instellingen. Daarbij moet worden gedacht aan partijen als de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank.

Verslaglegging
In de herzieningswet is de verplichting opgenomen om nevenfuncties van zowel bestuurders als commissarissen openbaar te maken in het jaarverslag. Aanlevering van dat verslag zal in het vervolg overigens niet meer voor 1 juli maar reeds voor 1 mei dient plaats moeten vinden. Uiteraard geldt dat ook voor de jaarcijfers en het volkshuisvestingsverslag. Deze maatregel zal echter niet direct per 1 januari 2013 worden doorgevoerd maar naar verwachting nog twee jaar worden uitgesteld. De daadwerkelijke ingangsdatum zal daartoe bij Koninklijk besluit worden bepaald.

(Des)investeringen
In de wet is opgenomen dat Toegelaten Instellingen een reglement dienen op te stellen inzake het “slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij.” Daarbij is bovendien geregeld dat overleg met de gemeente plaats dient te vinden over het betreffende reglement.

Ten aanzien van investeringen is geregeld dat vanaf een investeringsbedrag van 3 miljoen euro goedkeuring van de RvT noodzakelijk is met de kanttekening dat nog moet worden onderzocht of deze grens kan worden vervangen of aangevuld door een nader te bepalen percentage van het balanstotaal. Bovendien is voorafgaande toestemming van de FAW noodzakelijk zodra een nader te bepalen investeringsbedrag wordt overschreden. Het betreffende bedrag zal worden opgebouwd uit een absolute grens die voor alle Toegelaten Instellingen van toepassing wordt verklaard, aangevuld met een relatieve grens afhankelijk van de “spankracht” van de instelling.

Voor het vervreemden van onroerende zaken is in beginsel toestemming van de Minister noodzakelijk. Bij AMvB kunnen hierop uitzonderingen worden gemaakt danwel nadere voorschriften worden gegeven.

Conclusie
Hoewel een aantal zaken nog vraagt om een nadere uitwerking in de vorm van de aangekondigde AMvB is duidelijk dat met de wijzigingen een zwaar accent op versteviging van het toezicht op de Toegelaten Instellingen wordt beoogd. Met name de vele ingediende amendementen op het oorspronkelijke wetsvoorstel lijken een kortzichtige reactie op incidenten die zich de afgelopen maanden in de sector hebben voorgedaan. En dat is in mijn ogen jammer. De speelruimte voor Toegelaten Instellingen om effectief invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgaven die zich onverminderd aandienen wordt verder beperkt. En nog meer toezicht in een sector die al zwaar gebukt ging onder een overvloed aan toezicht zal in de praktijk weinig toegevoegde waarde hebben gezien het feit dat het probleem in mijn ogen meer van kwalitatieve dan van kwantitatieve aard is. Er is in mijn ogen teveel sprake van symptoombestrijding en te weinig oog voor de echte problemen waarmee de sector te kampen heeft. Ik kan alleen maar hopen dat ik geen gelijk krijg.

Waardering vastgoed: De spreekwoordelijke bomen en het bos ?

De laatste maanden krijg ik veel vragen die te maken hebben met de wijze waarop het vastgoed van corporaties wordt gewaardeerd. Net nu de bedrijfswaarde een redelijk geaccepteerd fenomeen is geworden komen de ‘fineuten’ steeds vaker met het begrip ‘marktwaarde’ op de proppen. En hoewel het vastgoed steeds meer waard lijkt te worden door de overstap van historische kostprijs op bedrijfswaarde en vervolgens naar marktwaarde neemt de financiële ruimte die corporaties hebben met rappe schreden af.
Een lastig fenomeen ten aanzien van de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend is dat deze sterk kan verschillen, afhankelijk van de bril waarmee je ernaar kijkt. Dat betekent gelijk ook dat voor alle verschillende invalshoeken iets te zeggen valt en er dus meerdere waarheden lijken te bestaan. Voor de eenduidigheid is het bovendien lastig dat corporaties (tot op zekere hoogte) zelf een keuze kunnen maken voor de waarderingsgrondslag die zij willen hanteren voor de waardering van het vastgoed in hun jaarrekening.

Definities

Het opsommen van veelgebruikte definities van de belangrijkste waardebegrippen kan wellicht wat licht op de problematiek doen schijnen.

Vrije verkoopwaarde
De waarde van een woning die in volle eigendom leeg en onbezwaard kan worden overgedragen.

Marktwaarde
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een koper en een verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen.

Bedrijfswaarde
De waarde die aan het bedrijfsmiddel kan worden toegekend uitgaande van zijn functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel.

Historische kostprijs
De kostprijs op grond van de werkelijk gemaakte kosten.

Actuele waarde
Afhankelijk van gehanteerde uitgangspunten wordt hiervoor de marktwaarde of de bedrijfswaarde gehanteerd.

Boekwaarde
De waarde waartegen het vastgoed op de balans is opgenomen. Deze kan zijn gebaseerd op de historische kostprijs of de actuele waarde weerspiegelen.

Gebruik

In de corporatiepraktijk werd oorspronkelijk veelal de historische kostprijs gebruikt als vertrekpunt voor de waardering in de jaarrekening. Dat uitgangspunt sloot goed aan bij de destijds geldende subsidiemechanismen die op grond van voorcalculatorisch bepaalde afschrijvingsregimes zorgden voor een sluitende exploitatie. Aan die situatie kwam grofweg een einde met het doorvoeren van de bruteringsoperatie. Door de afkoop van toekomstige rijksbijdragen verschoven toekomstige exploitatierisico's meer dan voorheen naar de corporaties.

Om die risico's beter tot uitdrukking te laten komen in de jaarrekening hebben steeds meer corporaties daarna de overstap gemaakt naar een waardering van het vastgoed op basis van de bedrijfswaarde. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft er destijds voor gekozen om voor de jaarlijkse herbeoordeling een genormeerde bedrijfswaarde als vertrekpunt voor de berekening van het zogenaamde volkshuisvestelijke vermogen te hanteren.

De bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag betekent dat de actuele waarde van het vastgoed in de balans van de corporatie wordt gepresenteerd, uitgaande van 'functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel'. Het weerspiegelt daarmee de waarde die de corporatie, op grond van haar eigen beleid, door middel van het exploiteren van het vastgoed nog verwacht te genereren. Die waarde kan flink afwijken van de waarde in het 'vrije economische verkeer' omdat een eventuele koper niet gehouden is aan het beleid dat de corporatie voorstaat.

Belangrijk om te weten is dat de functie van het vastgoed als bedrijfsmiddel centraal staat als wordt gekozen voor de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag. Bij steeds meer corporaties begint echter duidelijk te worden dat datzelfde vastgoed ook nog een belangrijke ander rol heeft, namelijk die van beleggingsmiddel. Het rendement op die beleggingen in het eigen vastgoed vormt door het vrijwel ontbreken van subsidies de enige inkomstenbron van waaruit de corporatie in de toekomst moet worden gevoed.

Als de rol van het vastgoed als beleggingsmiddel een prominentere rol krijgt toebedeeld dan ligt het meer voor de hand om de marktwaarde als vertrekpunt voor de verantwoording te hanteren. Die mogelijkheid bestaat nu ook door de wijziging van de 'accountantsrichtlijn' RJ645 die per 1 januari 2012 van kracht is. De marktwaarde is overigens niet gelijk aan de vrije verkoopwaarde omdat het gaat om de waarde van een object (bijvoorbeeld een complex woningen) in verhuurde staat. De praktijk laat zien dat in veel gevallen de marktwaarde tussen de 60% en 70% van de vrije verkoopwaarde ligt.

Afhankelijk van de vraag of de beleggingsfunctie of de functie als bedrijfsmiddel als vertrekpunt wordt gekozen zal de bedrijfswaarde of de marktwaarde dus als invulling van het actuele waardebegrip voor de jaarrekening worden gehanteerd. Dat neemt niet weg dat welke keuze je als corporatie ook maakt het CFV vast zal blijven houden aan 'haar' bedrijfswaarde. Voor een goede sturing is het wenselijk om beide waarden strak te monitoren.

Het periodiek confronteren van de bedrijfswaarde met de marktwaarde is interessant voor corporaties in het kader van het strategisch voorraadbeleid. Het verschil tussen beide waarderingen geeft aan hoe groot het offer is dat de corporatie brengt ten behoeve van het realiseren van haar maatschappelijke opgaven. Het offer biedt een goed vertrekpunt voor een discussie over de efficiency en effectiviteit van het gevoerde beleid. Het nadenken over en zichtbaar maken van dergelijke offers vergroot naar mijn mening niet alleen de efficiency en effectiviteit maar draagt ook bij aan de transparantie inzake het gevoerde beleid. Dat laatste vraagt wel om gedegen verslaglegging waarbij verantwoording wordt afgelegd over de wijze waarop de maatschappelijke offers zijn bestemd.