Taskforce Coöperaties - niet lullen maar poetsen

Aan het feit dat er iets moet gebeuren in corporatieland om het tij van almaar verslechterende vooruitzichten te keren lijkt niemand nog te twijfelen. Steeds vaker gaan de gedachten daarbij uit naar het vormen van coöperaties waarin bewoners collectief invulling geven aan hun woonvraag en daaraan direct te relateren behoeften. In de praktijk gebeurt er echter bitter weinig.

Dat is ook het beeld dat ik overhield aan vele interessante gesprekken die ik mocht voeren naar aanleiding van het concept Corporatie DRIEpuntNUL waarmee ik een beeld heb proberen te schetsen van de corporatie van de toekomst. Hoewel er warme belangstelling voor een dergelijke gedachtegang lijkt te bestaan blijft men in de praktijk veelal hangen bij het schrijven en bespreken van enkele beleidsnotities om vervolgens weer over te gaan tot de orde van de dag.

Om een kentering te forceren heb ik daarom besloten een Taskforce Coöperaties op te richten. De taskforce streeft een aantal doelen na:

• Bundeling van kennis en een platform voor het uitwisselen daarvan;
• Bij elkaar brengen van vraag en aanbod en begeleiden van de realisatie;
• Bieden van een ontmoetingsplek, zowel virtueel als fysiek.

Overigens wil ik benadrukken dat de coöperatie niet als alternatief voor de corporatie moet worden gezien. De coöperatie kan in bepaalde situaties echter een waardevol instrument zijn om effectiever de doelstellingen van de corporatie te realiseren dan in de traditionele huursetting het geval is. Met het nieuwe regeerakkoord voor ogen wordt het belang van dergelijke constructies alleen maar groter.

Corporaties die een volgende stap willen zetten richting coöperaties nodig ik van harte uit contact met mij op te nemen.

Binnenkort meer op TaskforceCooperaties.nl.

CorpoTHT: Opnieuw leren lopen

Vorige week mocht ik deelnemen aan een bijeenkomst met een grote groep ‘high corpotentials’ die gezamenlijk op zoek gingen naar mogelijke profielen voor de corporatie van de toekomst. De dag vond plaats op het nieuwe kantoor van Aedes in Den Haag, een mooie gelegenheid om gelijk een aantal oude bekenden weer eens tegen het lijf te lopen.

Het was een dag die mij positief heeft verrast, in de zin dat de bereidheid om buiten de bestaande kaders te denken bijzonder groot bleek. Zonder problemen werd afscheid genomen van een aantal traditionele ‘heilige huisjes’ en werden nieuwe richtingen verkend.

Natuurlijk was die ene dag veel te kort om op onderdelen ook nog de diepte in te gaan. De frustratie die dat bij menigeen opriep beschouw ik als een positief signaal. Het geeft aan hoe graag de aanwezigen iets willen betekenen voor de transitieslag die noodzakelijk is om een nieuwe toekomst te creëren voor de veelgeplaagde corporaties van nu. Eerder werd dat overigens door een aantal van hen al verwoord door aan te geven dat men naast een visie voor de toekomst ook de kleinst mogelijke stap zou willen benoemen om de transitie daadwerkelijk in gang te zetten.

De bal ligt nu weer bij de groep. Een uitwerking van de ideeën die tijdens deze eerste dag naar voren zijn gebracht moet de basis vormen voor een beweging die ervoor moet zorgen dat er ook echt iets gaat gebeuren.  Tijdens een tweede dag in november, waarvoor ook de ‘gevestigde orde’ wordt uitgenodigd, presenteren de high-corpotentials hun ideeën. Hopelijk weten zij hun publiek dan niet alleen te ‘besmetten’ met die ideeën maar vooral ook met hun enthousiasme .  Als dat lukt dan moeten we met zijn allen op korte termijn een aantal voorzichtige eerste stapjes kunnen zetten.

Wilt u de ontwikkelingen volgen dan verwijs ik u graag naar de website www.corpoTHT.nl. Ook op Twitter kunt u terecht door ‘CorpoTHT’ te volgen.

Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting - Gemiste kans !

Op 5 juli jongstleden is de Herzieningswet Toegelaten Instellingen unaniem aangenomen door de leden van de Tweede Kamer. Naar verwachting zal de wet op 1 januari 2013 in werking treden. In deze bijdrage zet ik de belangrijkste wijzigingen per onderwerp voor u op een rij.

Voordat ik daartoe overga is het in algemene zin belangrijk om te constateren dat het brede werkterrein van corporaties en het geografische gebied waar zij werkzaam zijn gehandhaafd blijven. Verder is een belangrijke uitkomst van het gevoerde debat dat alle regels die te maken hebben met de Europese beschikking inzake staatssteun pas later in werking zullen treden. Dit is het gevolg van het feit dat de onderhandelingen met de Europese Commissie nog niet zijn afgerond en besproken in de Kamer. De onderdelen uit de wet die betrekking hebben op de betreffende EU-beschikking zullen daarom pas in werking treden op een bij afzonderlijk Koninklijk Besluit vast te stellen tijdstip.

Toezicht en governance
Het toezicht op het functioneren van Toegelaten Instellingen wordt in beginsel verdeeld over de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (FAW), die het financiële toezicht uit zal oefenen en de Minister die verantwoordelijk is voor het volkshuisvestelijke toezicht. Nieuw is de rol die de Algemene Rekenkamer krijgt toebedeeld. De Rekenkamer controleert het functioneren van het toezicht door zowel de Autoriteit als de Minister. Om die rol naar behoren uit te voeren krijgt de Rekenkamer de bevoegdheid om ter plaatse onderzoek uit te oefenen bij Toegelaten Instellingen.

Voor alle Toegelaten Instellingen zal een governancecode gaan gelden. De code kan door de sector zelf worden opgesteld maar zal pas na instemming van de Minister algemeen verbindend worden verklaard. Los van de governancecode wordt visitatie verplicht gesteld. Minimaal eens in de vier jaar moet een Toegelaten Instelling zich laten visiteren door een door de Minister aan te wijzen onafhankelijke organisatie.

Falende bestuurders en toezichthouders worden in het vervolg geweerd uit het bestuur van Toegelaten Instellingen als ten tijde van een eerder lidmaatschap is ingegrepen middels een aanwijzing of maatregel wegens een slechte bedrijfsvoering.

Fusie/splitsing en het aangaan van verbindingen
In geval van een voornemen tot fusie of splitsing van een Toegelaten Instelling zal de Minister toestemming moeten verlenen. Naast een zienswijze van huurdersorganisaties/bewonerscommissies én gemeente(n) is hiervoor ook een positief oordeel van de NMa noodzakelijk.

Ten behoeve van het aangaan van verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschappen is toestemming van de FAW een voorwaarde.

Financieel beleid en treasury
Elke Toegelaten Instelling zal een reglement op moeten stellen inzake het financieel beheer en daaraan verbonden risico’s. De voorschriften waaraan een dergelijk reglement moet voldoen zullen middels een AMvB worden uitgevaardigd.

Treasury-activiteiten moeten uit handen worden gegeven. Afdelingen die zijn belast met de treasury kunnen dus worden opgeheven. Bovendien is financiering straks alleen nog mogelijk via specifiek daartoe aangewezen financiële instellingen. Daarbij moet worden gedacht aan partijen als de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank.

Verslaglegging
In de herzieningswet is de verplichting opgenomen om nevenfuncties van zowel bestuurders als commissarissen openbaar te maken in het jaarverslag. Aanlevering van dat verslag zal in het vervolg overigens niet meer voor 1 juli maar reeds voor 1 mei dient plaats moeten vinden. Uiteraard geldt dat ook voor de jaarcijfers en het volkshuisvestingsverslag. Deze maatregel zal echter niet direct per 1 januari 2013 worden doorgevoerd maar naar verwachting nog twee jaar worden uitgesteld. De daadwerkelijke ingangsdatum zal daartoe bij Koninklijk besluit worden bepaald.

(Des)investeringen
In de wet is opgenomen dat Toegelaten Instellingen een reglement dienen op te stellen inzake het “slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij.” Daarbij is bovendien geregeld dat overleg met de gemeente plaats dient te vinden over het betreffende reglement.

Ten aanzien van investeringen is geregeld dat vanaf een investeringsbedrag van 3 miljoen euro goedkeuring van de RvT noodzakelijk is met de kanttekening dat nog moet worden onderzocht of deze grens kan worden vervangen of aangevuld door een nader te bepalen percentage van het balanstotaal. Bovendien is voorafgaande toestemming van de FAW noodzakelijk zodra een nader te bepalen investeringsbedrag wordt overschreden. Het betreffende bedrag zal worden opgebouwd uit een absolute grens die voor alle Toegelaten Instellingen van toepassing wordt verklaard, aangevuld met een relatieve grens afhankelijk van de “spankracht” van de instelling.

Voor het vervreemden van onroerende zaken is in beginsel toestemming van de Minister noodzakelijk. Bij AMvB kunnen hierop uitzonderingen worden gemaakt danwel nadere voorschriften worden gegeven.

Conclusie
Hoewel een aantal zaken nog vraagt om een nadere uitwerking in de vorm van de aangekondigde AMvB is duidelijk dat met de wijzigingen een zwaar accent op versteviging van het toezicht op de Toegelaten Instellingen wordt beoogd. Met name de vele ingediende amendementen op het oorspronkelijke wetsvoorstel lijken een kortzichtige reactie op incidenten die zich de afgelopen maanden in de sector hebben voorgedaan. En dat is in mijn ogen jammer. De speelruimte voor Toegelaten Instellingen om effectief invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgaven die zich onverminderd aandienen wordt verder beperkt. En nog meer toezicht in een sector die al zwaar gebukt ging onder een overvloed aan toezicht zal in de praktijk weinig toegevoegde waarde hebben gezien het feit dat het probleem in mijn ogen meer van kwalitatieve dan van kwantitatieve aard is. Er is in mijn ogen teveel sprake van symptoombestrijding en te weinig oog voor de echte problemen waarmee de sector te kampen heeft. Ik kan alleen maar hopen dat ik geen gelijk krijg.

Waardering vastgoed: De spreekwoordelijke bomen en het bos ?

De laatste maanden krijg ik veel vragen die te maken hebben met de wijze waarop het vastgoed van corporaties wordt gewaardeerd. Net nu de bedrijfswaarde een redelijk geaccepteerd fenomeen is geworden komen de ‘fineuten’ steeds vaker met het begrip ‘marktwaarde’ op de proppen. En hoewel het vastgoed steeds meer waard lijkt te worden door de overstap van historische kostprijs op bedrijfswaarde en vervolgens naar marktwaarde neemt de financiële ruimte die corporaties hebben met rappe schreden af.
Een lastig fenomeen ten aanzien van de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend is dat deze sterk kan verschillen, afhankelijk van de bril waarmee je ernaar kijkt. Dat betekent gelijk ook dat voor alle verschillende invalshoeken iets te zeggen valt en er dus meerdere waarheden lijken te bestaan. Voor de eenduidigheid is het bovendien lastig dat corporaties (tot op zekere hoogte) zelf een keuze kunnen maken voor de waarderingsgrondslag die zij willen hanteren voor de waardering van het vastgoed in hun jaarrekening.

Definities

Het opsommen van veelgebruikte definities van de belangrijkste waardebegrippen kan wellicht wat licht op de problematiek doen schijnen.

Vrije verkoopwaarde
De waarde van een woning die in volle eigendom leeg en onbezwaard kan worden overgedragen.

Marktwaarde
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een koper en een verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen.

Bedrijfswaarde
De waarde die aan het bedrijfsmiddel kan worden toegekend uitgaande van zijn functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel.

Historische kostprijs
De kostprijs op grond van de werkelijk gemaakte kosten.

Actuele waarde
Afhankelijk van gehanteerde uitgangspunten wordt hiervoor de marktwaarde of de bedrijfswaarde gehanteerd.

Boekwaarde
De waarde waartegen het vastgoed op de balans is opgenomen. Deze kan zijn gebaseerd op de historische kostprijs of de actuele waarde weerspiegelen.

Gebruik

In de corporatiepraktijk werd oorspronkelijk veelal de historische kostprijs gebruikt als vertrekpunt voor de waardering in de jaarrekening. Dat uitgangspunt sloot goed aan bij de destijds geldende subsidiemechanismen die op grond van voorcalculatorisch bepaalde afschrijvingsregimes zorgden voor een sluitende exploitatie. Aan die situatie kwam grofweg een einde met het doorvoeren van de bruteringsoperatie. Door de afkoop van toekomstige rijksbijdragen verschoven toekomstige exploitatierisico's meer dan voorheen naar de corporaties.

Om die risico's beter tot uitdrukking te laten komen in de jaarrekening hebben steeds meer corporaties daarna de overstap gemaakt naar een waardering van het vastgoed op basis van de bedrijfswaarde. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft er destijds voor gekozen om voor de jaarlijkse herbeoordeling een genormeerde bedrijfswaarde als vertrekpunt voor de berekening van het zogenaamde volkshuisvestelijke vermogen te hanteren.

De bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag betekent dat de actuele waarde van het vastgoed in de balans van de corporatie wordt gepresenteerd, uitgaande van 'functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel'. Het weerspiegelt daarmee de waarde die de corporatie, op grond van haar eigen beleid, door middel van het exploiteren van het vastgoed nog verwacht te genereren. Die waarde kan flink afwijken van de waarde in het 'vrije economische verkeer' omdat een eventuele koper niet gehouden is aan het beleid dat de corporatie voorstaat.

Belangrijk om te weten is dat de functie van het vastgoed als bedrijfsmiddel centraal staat als wordt gekozen voor de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag. Bij steeds meer corporaties begint echter duidelijk te worden dat datzelfde vastgoed ook nog een belangrijke ander rol heeft, namelijk die van beleggingsmiddel. Het rendement op die beleggingen in het eigen vastgoed vormt door het vrijwel ontbreken van subsidies de enige inkomstenbron van waaruit de corporatie in de toekomst moet worden gevoed.

Als de rol van het vastgoed als beleggingsmiddel een prominentere rol krijgt toebedeeld dan ligt het meer voor de hand om de marktwaarde als vertrekpunt voor de verantwoording te hanteren. Die mogelijkheid bestaat nu ook door de wijziging van de 'accountantsrichtlijn' RJ645 die per 1 januari 2012 van kracht is. De marktwaarde is overigens niet gelijk aan de vrije verkoopwaarde omdat het gaat om de waarde van een object (bijvoorbeeld een complex woningen) in verhuurde staat. De praktijk laat zien dat in veel gevallen de marktwaarde tussen de 60% en 70% van de vrije verkoopwaarde ligt.

Afhankelijk van de vraag of de beleggingsfunctie of de functie als bedrijfsmiddel als vertrekpunt wordt gekozen zal de bedrijfswaarde of de marktwaarde dus als invulling van het actuele waardebegrip voor de jaarrekening worden gehanteerd. Dat neemt niet weg dat welke keuze je als corporatie ook maakt het CFV vast zal blijven houden aan 'haar' bedrijfswaarde. Voor een goede sturing is het wenselijk om beide waarden strak te monitoren.

Het periodiek confronteren van de bedrijfswaarde met de marktwaarde is interessant voor corporaties in het kader van het strategisch voorraadbeleid. Het verschil tussen beide waarderingen geeft aan hoe groot het offer is dat de corporatie brengt ten behoeve van het realiseren van haar maatschappelijke opgaven. Het offer biedt een goed vertrekpunt voor een discussie over de efficiency en effectiviteit van het gevoerde beleid. Het nadenken over en zichtbaar maken van dergelijke offers vergroot naar mijn mening niet alleen de efficiency en effectiviteit maar draagt ook bij aan de transparantie inzake het gevoerde beleid. Dat laatste vraagt wel om gedegen verslaglegging waarbij verantwoording wordt afgelegd over de wijze waarop de maatschappelijke offers zijn bestemd.

RJ645 - Stilzitten en afwachten kan niet meer

Met ingang van 1 januari 2012 is de gewijzigde richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) van kracht. De wijziging heeft grote gevolgen voor de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, zelfs als de waardering op basis van historische kosten of actuele waarde wordt gecontinueerd. Desondanks spreek ik bijna dagelijks corporaties die nog in de afwachtende modus staan.

Om tijdig te kunnen voldoen aan de bijgestelde richtlijn moet een aantal noodzakelijke stappen snel in gang worden gezet. Los van de keuzes die worden gemaakt inzake de te hanteren grondslagen voor de waardering van het vastgoed vragen een aantal zaken dringend om aandacht:

1.  Het scheiden van DAEB en niet-DAEB bezit (voorzover nog niet gebeurd).
2.  Herijking van de activawaardering op basis van de historische kosten, in lijn met de voorgeschreven 'componenten'-methode en lineaire afschrijvingsmethodiek.
3.  Verbijzondering van kosten op grond van een gedegen kostenverdeelstaat, met o.a. een duidelijk onderscheid tussen vastgoedgerelateerde en overige kosten.

Als bovendien wordt gekozen voor de actuele waarde als waarderingsgrondslag dan dient daarbij onderscheid te worden gemaakt tussen vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt gebruikt en vastgoed dat als belegging moet worden aangemerkt. Het vastgoed dat als belegging wordt aangemerkt dient tegen marktwaarde gewaardeerd te worden. Bij het ontbreken van een voldoende transparante markt kan die marktwaarde alleen worden benaderd door toekomstige kasstromen te prognosticeren. Daarbij mogen dan niet de beleidsuitgangspunten van de corporatie als uitgangspunt worden genomen maar moeten externe referenties worden gebruikt.

Met name het invoeren van de marktwaarde vraagt een enorme aanvullende inspanning van corporaties. Met behulp van taxateurs zal een marktconforme waarde moeten worden vastgesteld; een waarde die afhankelijk is van inschattingen die voor een groot aantal parameters moeten worden gemaakt. Daarbij is het nog maar de vraag of de basisregistratie voldoende informatie bevat om tot een goede waardering te kunnen komen. Enkele veelvoorkomende problemen:


1. Metrages zijn niet bekend of niet volledig. Corporaties hebben veelal de oppervlaktes geregistreerd overeenkomstig de vereisten volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor een goede leegwaardewaardering bestaat voor woningen echter behoefte aan de gebruiksoppervlakte (GBO’s) en voor het commercieel en maatschappelijk vastgoed aan de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (BVO’s en VVO’s).
2. Huurcontracten voor commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn vaak niet volledig of helemaal niet aanwezig. De waarde van commercieel en maatschappelijk vastgoed wordt in hoge mate bepaald door de waarde die kan worden toegekend aan lopende contracten. Het spreekt voor zich dat de aanwezigheid van kwalitatief goede contracten daarvoor noodzakelijk is.

Het kost tijd om de hiervoor genoemde knelpunten op te kunnen lossen. Bovendien zullen systemen moeten worden opgetuigd om het proces op een goede manier te laten verlopen (denk onder andere aan een taxatie management systeem (TMS)). Omdat de wijzigingen niet alleen van invloed zijn op de jaarrekening die over 2012 moet worden opgesteld maar ook hun weerslag zullen hebben op de begrotingen voor de jaren 2013 en 2012 mag duidelijk zijn dat de handen snel uit de mouwen moeten om een en ander tijdig te realiseren.

Echte oplossing problemen Vestia nog ver weg ?!

De problemen van Vestia zijn nagenoeg voorbij, tenminste als je de berichten in de kranten mag geloven. Er lijkt een oplossing te zijn gevonden voor de derivatenproblematiek waar de corporatie in verzeild is geraakt. Om die oplossing te bekostigen moet naar verluidt € 2 miljard op tafel komen waarvan Vestia zelf € 1,3 miljard voor haar rekening neemt. In financieel opzicht een mooie oplossing zou je zeggen waarmee ‘het stelsel’ vooralsnog wordt gered en overheden worden ontzien. Toch lees ik in de media continue berichten van piepende wethouders van onder andere de gemeenten Zoetermeer, Den Haag en Rotterdam.

En dat gepiep is mijns inziens terecht. De financiële continuïteit van Vestia lijkt door de voorgestelde deal met de banken weliswaar gewaarborgd maar de slagkracht van de organisatie wordt gereduceerd tot nagenoeg nul. Vestia zal fors moeten bezuinigen op de kosten, moet per jaar zo’n 1.500 woningen verkopen en heeft nagenoeg geen investeringsruimte meer. De opgave in de steden waar Vestia actief is blijft echter onveranderd groot.

Wat ik mis in vrijwel alle discussies is een gevoel van collectieve verantwoordelijkheid voor de opgave waar corporaties en overheden met elkaar voor staan. Het kan in mijn ogen toch niet zo zijn dat door het Vestia-debacle en de gekozen oplossingen een hele regio op achterstand wordt gezet. Van een echte oplossing is naar mijn mening pas sprake als de corporatiesector als collectief, gesteund door gemeenten en rijksoverheid daar een passend antwoord op weet te vinden. Het ‘in de lucht houden’ van een vleugellamme corporatie draagt volgens mij aan het oplossen van het échte probleem helemaal niets bij.

IPD/aeDex biedt interessant instrumentarium in moeilijke tijden, ook voor kleine en middelgrote corporaties

De investeringscapaciteit van woningcorporaties staat onder druk. Corporaties zetten zwaar in op bezuinigingen binnen het eigen werkapparaat om de schade zoveel mogelijk te beperken. De extra ruimte die dat biedt blijkt helaas vaak onvoldoende om eerder uitgesproken ambities te blijven realiseren.

Tegelijkertijd is sprake van een voorraad huurwoningen die niet optimaal wordt ingezet in het licht van de doelstellingen van beleid. Doordat een groot deel van het vermogen van de corporaties ‘vast zit’ in die woningen wordt het vermogen deels inefficiënt aangewend. Juist door een meer efficiënte aanwending van het vermogen na te streven kan de investeringscapaciteit worden vergroot.

Om dit te bereiken is scherp zicht op de mate waarin individuele objecten een bijdrage leveren aan de maatschappelijke en financiële doelstellingen van de organisatie onontbeerlijk. De IPD/aeDex benchmark biedt een prachtig instrumentarium om dit te realiseren. Tot mijn grote spijt moet ik echter constateren dat het aantal deelnemers aan deze benchmark lijkt te stagneren.

Als geen andere benchmark adresseert IPD/aeDex het rendementsvraagstuk als een herbeleggingsvraagstuk. Corporaties staan daardoor continue voor de afweging of continuering van de verhuursituatie bijdraagt aan een optimale realisatie van maatschappelijk en financieel rendement. De benchmark biedt daarmee interessante informatie om inzicht te krijgen in geleverde prestaties. Die informatie is niet alleen voor intern maar ook voor extern gebruik interessant en biedt de mogelijkheid om de transparantie te vergroten.

Een belangrijk argument dat ik vaak hoor om niet deel te nemen aan de benchmark heeft betrekking op de kosten die ermee gemoeid zouden zijn. Die kosten zijn inderdaad substantieel maar gezien de toegevoegde waarde die de benchmark kan bieden naar mijn mening te rechtvaardigen. Helaas blijkt in de praktijk dat veel kosten worden gemaakt in verband met onvolkomenheden in de basisregistratie. Deze kosten worden toegerekend aan de benchmark maar hebben daar in feite niets mee te maken. De betreffende onvolkomenheden zouden zonder benchmark ook moeten worden opgelost, zeker nu de marktwaarde van het bezit ook in zaken als de ‘reguliere’ waardering van het vastgoed van corporaties een steeds belangrijker rol gaat spelen.

Deelname aan de benchmark maakt duidelijk dat er nog veel verbeterpotentie in de bestaande voorraad zit. Door deze potentie zichtbaar te maken en er vervolgens naar te handelen zal nieuwe investeringsruimte ontstaan, waardoor corporaties ook in deze moeilijke tijden kunnen blijven investeren in de belangrijke opgaven waarvoor ze staan.

Zorgen voor zorg

Gisteren was ik aanwezig bij een conferentie over het scheiden van wonen en zorg, georganiseerd door het OTB. Het onderwerp is duidelijk ‘hot’ gezien het grote aantal deelnemers, met name uit de hoek van corporaties en gemeenten.

Er staat dan ook veel te gebeuren. Tegen het licht van een snel vergrijzende bevolking worden een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de zorg. De eerste, reeds in gang gezette wijziging betreft de geleidelijke overgang in de periode 2012 t/m 2018 van een op nacalculatie gebaseerde vergoeding voor de huisvestingskosten naar een genormeerde vergoeding (de normatieve huisvestingscomponent). Gevolg voor zorginstellingen is onder andere dat zij met een leegstandsrisico worden geconfronteerd.

De tweede wijziging betreft het scheiden van wonen en zorg. Voor de zogenaamde ‘zorgzwaartepakketten’ 1 & 2 en wellicht ook 3 & 4 zal voor de huisvesting ‘gewoon’ huur in rekening moeten worden gebracht. Naast de financiële risico’s die ook dit met zich meebrengt worden zorginstellingen daardoor geconfronteerd met een verhuurproces waarmee zij in de meeste gevallen geen ervaring hebben.

Het is mooi om te zien dat in het kader van de scheiding van wonen en zorg zowel zorginstellingen als corporaties zoeken naar creatieve oplossingen om invulling te geven aan de uitdagingen die besloten liggen in de aangekondigde stelselwijzigingen. Ik vind het alleen jammer dat die invulling bijna altijd wordt gezocht door te streven naar nauwe onderlinge samenwerking.

Bij een ver doorgevoerde onderlinge samenwerking lijkt van een echte scheiding van wonen en zorg geen sprake meer. Het biedt slechts een technische oplossing voor de specifieke problemen die ervoor moet zorgen dat partijen zo min mogelijk hinder ondervinden van de door te voeren fundamentele wijziging van het stelsel. De onderlinge afhankelijkheid wordt daarbij bovendien vergroot. Die afhankelijkheid brengt risico’s met zich mee omdat de continuïteit van zowel zorginstellingen als corporaties geen goudgerande zekerheid meer is. Bovendien dreigt de keuzevrijheid van de zorgconsument al snel te worden ingeperkt

Een vertrekpunt waarbij de zorginfrastructuur echt wordt losgekoppeld van de leverancier van zorg zou ik persoonlijk veel interessanter vinden. Zorg zou naar mijn mening - net zoals bijvoorbeeld energieleveranties – veel meer moeten worden gezien als een basisvoorziening, ondersteunend aan het wonen. Bewoners, corporaties en gemeenten hebben belang bij het realiseren en beheren van die infrastructuur. Zorginstellingen kunnen vervolgens gebruik maken van die voorzieningen om hun zorgdiensten te leveren. Keuzevrijheid voor de consument is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

De fraaiste variant is een scenario waarbij bewoners (huurders én eigenaar-bewoners) zich verenigen om de zorginfrastructuur te realiseren en beheren in de vorm van een buurtbedrijf of -coöperatie. Corporaties en gemeenten nemen in dat geval een faciliterende rol op zich. Ik nodig iedereen die mee wil denken over de verdere uitwerking van dit gedachtengoed van harte uit om contact met mij op te nemen.

Geen inkomensafhankelijke huren maar inkomensgerelateerde woonbijdragen

Al tijden woedt er een discussie over de vraag of we toe moeten naar inkomensafhankelijke huren. Een interessante discussie, maar - naar mijn bescheiden mening - geheel verkeerd ingestoken.

Zogenaamde ‘scheefwoners’ vormen een groot probleem binnen de Nederlandse sociale huursector. Een deel van de woningen die behoren tot de goedkope woningvoorraad komt daardoor niet beschikbaar om toegewezen te kunnen worden aan de primaire doelgroepen van beleid. Inkomensafhankelijke huren zouden de scheefwoners moeten motiveren om hun woning te verruilen voor een meer ‘passende’ woning, hetzij in de huur hetzij in de koop.

Mijn bezwaar tegen deze insteek is onder andere dat het niet de bedoeling kan zijn om van bovenaf op te leggen welk deel van het inkomen aan wonen moet worden besteed. Het is eenieders goed recht om ervoor te kiezen relatief goedkoop te wonen ten gunste van bijvoorbeeld het rijden van een grotere auto of het uitoefenen van een andere dure hobby. Wel mag worden verwacht dat in dat geval een reële prijs wordt betaald voor de woning die wordt aangeboden. En daar gaat het mis.

Corporaties bieden een belangrijk deel van hun woningen aan tegen relatief lage huren. Die huren worden laag gehouden om de woningen bereikbaar te houden voor de primaire doelgroepen van beleid. Door daarbij niet expliciet en transparant het onderscheid te maken tussen de reële huur en de door de corporatie impliciet toegekende afslag daarop raakt het mechanisme ontwricht. Het mechanisme kan worden hersteld door deze twee elementen afzonderlijk in beeld te brengen.

Het resultaat is simpel: iedereen betaalt in beginsel een reële, marktconforme huur. Alleen zij die daar behoefte aan hebben ontvangen een inkomensafhankelijke woonbijdrage. In hoeverre die bijdrage wordt verstrekt door de corporatie, de belastingdienst of een combinatie van die twee is wel belangrijk maar in het licht van deze discussie van ondergeschikt belang.

SVB DRIEpuntNUL: naar een eigendomsneutraal strategisch voorraadbeleid

De dreiging van een verplichte verkoop van huurwoningen ten gevolge van de invoering van het ‘right to buy’ voor huurders leidt tot grote problemen voor het strategisch voorraadbeleid (SVB). Dat is althans een geluid dat ik de laatste tijd veel hoor in gesprekken met corporatiebestuurders en hun medewerkers. Het gevolg is dat veel corporaties zich – mede ten gevolge van de teruglopende financieringscapaciteit – genoodzaakt zien om pas op de plaats te maken. Dat is niet alleen slecht voor onze toch al kwakkelende economie maar schaadt bovendien de belangen van de doelgroepen van beleid.

Een beetje vreemd is het ook wel. Belangrijk uitgangspunt voor het doorvoeren van maatregelen in het kader van het SVB zou waardebehoud van het vastgoed (een zuiver financieel motief) of toegevoegde waarde voor de doelgroepen van beleid moeten zijn (maatschappelijk gemotiveerd). Maatregelen die worden doorgevoerd op grond van financiële motieven hebben als het goed is een positief effect op de waarde van het vastgoed waardoor op zijn minst een belangrijk deel van de investering bij verkoop kan worden terugverdiend.

Maatschappelijk gemotiveerde maatregelen - veelal gericht op het bevorderen van het woongenot van zittende en toekomstige huurders - leiden niet altijd tot een overeenkomstige waardeontwikkeling van het vastgoed. Blijkbaar (h)erkent ‘de markt’ in dergelijke situaties de waarde van de doorgevoerde maatregelen niet. Als na grondige analyse blijkt dat het op grond van het beleid dat een corporatie voorstaat ‘tegen de markt in’ toch noodzakelijk is om de beoogde verbeteringen door te voeren dan is daar op zich niets mis mee. Sterker nog, het raakt aan het bestaansrecht van een woningcorporatie. De corporatie ondersteunt daarmee hen die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien in hun huisvesting. Als de betreffende woning vervolgens wordt verkocht op grond van een beroep op het ‘right to buy’ door de zittende huurder dan verandert daar weinig aan. De voordelen komen nog steeds terecht bij de persoon die eerst als huurder en later als eigenaar de woning bewoont.

Natuurlijk leidt een eventuele invoering van een ‘right to buy’ tot een aantal praktische problemen voor de uitvoering van het SVB. Zo wordt het moeilijker om bloksgewijs ingrijpende maatregelen door te voeren omdat het vaak lastig blijkt om ook de kopers binnen een blok mee te krijgen. Door meer creativiteit te betrachten bij het zoeken naar oplossingen voor specifieke belemmeringen valt op dit punt echter veel winst te behalen. Door verbetering van de communicatie en het aanbieden van interessante financieringsconstructies kunnen ook de kopers binnen gemengde blokken worden verleid.

Door het SVB eigendomsneutraal in te steken hoeft een eventuele invoering van een ‘right to buy’ geen belemmering te zijn voor het doorvoeren van maatregelen. Goede maatregelen houden hun meerwaarde, los van de vraag of de klant de woning uiteindelijk als huurder of als eigenaar zal bewonen. Wel zal vanuit een eigendomsneutraal perspectief nadrukkelijker naar de toegevoegde waarde van voorgestelde maatregelen moeten worden gekeken en moet worden gezocht naar creatieve oplossingen voor enkele praktische problemen die zich hierdoor voor zullen doen. Daar ligt een interessante uitdaging voor een herijking van het SVB. Laten we het SVB DRIEpuntNUL noemen en er liever nog vandaag dan morgen mee beginnen. Het is per slot van rekening voor een goed doel !

Huur een parttime beleidsmedewerker in !!

Een groot deel van de woningcorporaties in Nederland heeft een relatief klein werkapparaat. Ruimte voor fulltime beleidsmedewerkers is er niet, mede gezien de noodzaak om de kosten van beheer zo laag mogelijk te houden. De omgeving waarbinnen corporaties moeten opereren vraagt echter om steeds meer specialistische kennis en ervaring. Het inhuren van verschillende externe adviseurs voor diverse trajecten heeft als nadeel dat telkens tijd en energie verloren gaat in het overbrengen van specifieke kennis over uw organisatie.

Het inhuren van een vaste, ervaren beleidsmedewerker kan een oplossing zijn. U huurt voor bijvoorbeeld een dagdeel per week een specialist in op het terrein van vastgoed en financiën die zich in korte tijd de specifieke situatie van uw organisatie eigen maakt. Door kennis en ervaring opgedaan bij andere corporaties blijft u op de hoogte van actuele ontwikkelingen zonder daar een hoge prijs voor te betalen. Door een kritische blik, gecombineerd met ruime ervaring houdt de ingehuurde medewerker u en uw organisatie scherp.

Als consultant op het snijvlak van vastgoed en financiën heb ik veel ervaring opgedaan in de corporatiesector. Discussies over financiële continuïteit, efficiëntie en effectiviteit van beleid, verdienmodellen, risicomanagement, (project)control, treasury, waarderingsgrondslagen, sectorinstituten, strategisch voorraadbeleid, huurbeleid en benchmarking zijn voorbeeden van terreinen waarop ik een inhoudelijke bijdrage kan leveren. Een aantal van deze onderwerpen is niet voor niets ook in mijn weblog al eens ter sprake gekomen.

Mocht u geïnteresseerd zijn, neem dan eens vrijblijvend contact met mij op.

Bestemmingsfondsen als anker voor financieel beleid woningcorporaties

De mate waarin het (eigen) vermogen van een woningcorporatie rendeert is bepalend voor de investeringsruimte waarover zij op termijn kan beschikken. In randvoorwaardelijke zin spelen beperkingen die daarbij worden opgelegd door partijen als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een belangrijke rol.

In de praktijk merk ik dat de focus binnen het financiële beleid van de gemiddelde corporatie erg op de korte en middellange termijn is gericht. Dat komt onder andere tot uitdrukking in de wijze waarop richtlijnen van CFV en WSW leidend lijken te zijn voor de koers die wordt uitgezet. De belangrijke functie van het eigen vermogen als “financier” voor toekomstige investeringen verdwijnt daarbij al snel naar de achtergrond. Zeker onder de huidige omstandigheden waarbij het vermogen van corporaties steeds verder onder druk komt te staan wordt het belangrijker om nadrukkelijk oog te hebben voor die functie.

Door het eigen vermogen toe te wijzen aan een aantal “bestemmingsfondsen” en vervolgens de ontwikkeling van omvang en rendement van die fondsen kritisch te monitoren kan de aandacht worden verlegd van de korte naar de lange termijn. De noodzakelijke omvang van de verschillende fondsen kan worden vastgesteld door een inschatting te maken van het (structurele) beroep dat in de toekomst op zo’n fonds zal worden gedaan en verwachtingen ten aanzien van het rendement waarmee de fondsen worden gevoed.

Door de bestemmingsfondsen een centrale rol te geven in het financiële beleid van een corporatie kan niet alleen een maatschappelijk faillissement worden voorkomen maar wordt bovendien de transparantie rond de inzet van de schaarse middelen waarover de corporatie kan beschikken vergroot. Helaas zijn hulpmiddelen die worden gebruikt om de financiële positie van corporaties te monitoren veelal (nog) niet toegerust op het ondersteunen van een dergelijke benadering. Het financieel dashboard kan u daarbij ondersteunen.

IPD/aeDex marktpresentatie: Investeringspotentie corporaties onder druk

Gistermiddag vond in Almere de marktpresentatie plaats van de IPD/aeDex benchmark. Hoewel het een interessante middag was waren de uitkomsten van de benchmark – zoals verwacht - weinig verrassend. Het directe rendement bleek te zijn gestegen, waarschijnlijk ten gevolge van de bezuinigingsdrift die zich van veel corporaties meester heeft gemaakt. Een negatieve waarde-ontwikkeling van het vastgoed zorgde er helaas voor dat het totale rendement over 2011 bleef steken op een schamele 1,7% (voor de zogenaamde “standing investments”). Als daar de effecten van transformaties etc. bij op worden geteld blijft hiervan slechts 0,5% over.

Interessant was dat in het verlengde van deze rendementen een duidelijke boodschap werd afgegeven. De structureel lage rendementen die corporaties op hun vastgoedportefeuille realiseren vormen een bedreiging voor de investeringspotentie op termijn. Deze constatering lijkt in schril contrast te staan tot bijvoorbeeld rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarin nog steeds wordt gerapporteerd over een omvangrijk volkshuisvestelijk vermogen.

Het opmerkelijke verschil tussen beide benaderingen wordt veroorzaakt door de rol die wordt toegedicht aan het eigen vermogen van corporaties. Daar waar het eigen of volkshuisvestelijk vermogen door het CFV wordt gezien als belangrijke risicobuffer voor de korte en middellange termijn onderkennen anderen dat uit datzelfde vermogen ook toekomstige (investerings)opgaven moeten worden gefinancierd. In dat licht bezien is het verhaal van Johan Conijn, die o.a. pleit voor een duidelijke scheiding tussen de maatschappelijke en vastgoedeconomische rol van corporaties, bijzonder interessant. Belangstellenden verwijs ik ook graag naar een aantal van mijn eerdere Blogs, waaronder “Maatschappelijk faillissement dreigt voor woningcoraporties” en “Nieuw financieel dashboard operationeel”.

IPD/Aedex als basis voor rendementssturing ?!

Morgen is het weer zover: De resultaten van de jaarlijkse inspanning om geactualiseerde cijfers aan te leveren bij de IPD/Aedex benchmark worden in Almere bekendgemaakt als onderdeel van de IPD/Aedex marktpresentatie. Het zal geen verrassing zijn als blijkt dat de marktwaarde van het vastgoed wederom is gedaald en de investeringsbereidheid is afgenomen. Onzeker is nog hoe het directe rendement zich heeft ontwikkeld. Gezien de bezuinigingsdrift die de sector in zijn greep houdt mag echter worden verwacht dat het directe rendement zal zijn toegenomen.

Gelukkig ligt de toegevoegde waarde van de benchmark niet alleen in deze relatief eenvoudig voorspelbare uitkomsten. Het vergelijken van de eigen resultaten met die van de benchmark biedt een interessante basis voor een interne discussie over de vraag waar prestaties verbeterd/geoptimaliseerd kunnen worden. Daarnaast bieden de onderliggende resultaten, die op objectniveau beschikbaar komen, belangrijke informatie voor het periodiek herijken van de vastgoedstrategie. Die toegevoegde waarde komt het best tot zijn recht als de resultaten kunnen worden getoetst aan vooraf gedefinieerde rendementseisen.

Helaas is de praktijk dat dergelijke rendementseisen veelal ontbreken. De enorme potentie die in het IPD/Aedex-materiaal aanwezig is komt daardoor niet tot zijn recht. Daarvoor is het belangrijk dat het onderliggende gedachtegoed wordt geïntegreerd in het asset-management van de deelnemende corporaties. Als dat op een goede manier gebeurt ben ik er van overtuigd dat het enthousiasme zal groeien en de discussies over de resultaten zich niet zullen beperken tot die ene dag in april.

Continuïteitsoordeel CFV, zwaard van Damocles ?

Elk jaar word ik in de periode eind april, begin mei verrast door telefoontjes van verontruste corporatiebestuurders die zijn verrast door een negatief (voorlopig) continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Een oordeel dat wordt geveld op basis van prognoses die aan het begin van het jaar door de corporatie zelf zijn aangeleverd.

Zo’n negatief oordeel leidt al snel tot grote spanningen in de relatie tussen bestuurder en commissarissen, zeker in een tijd waarin toezichthouders meer en meer op hun verantwoordelijkheden worden gewezen. Die spanningen leiden op hun beurt tot snelle en vaak onvoldoende doordachte reacties die de onderlinge relaties en die met de sectorinstituten veelal verder doen verslechteren.

Een belangrijke oorzaak voor dit probleem ligt in het feit dat de methodiek die het CFV hanteert nog te vaak wordt ervaren als een “black box”. Je levert je prognoses aan, het CFV gaat ermee aan de slag en het is elk jaar maar weer afwachten tot welk oordeel dat leidt. De methodiek die het CFV toepast is tot op zekere hoogte echter wel degelijk transparant. Daardoor is het mogelijk om op voorhand een inschatting te maken van het risico op een ongunstig oordeel. En als je dan wordt geconfronteerd met zo’n oordeel, zorg er dan voor dat je er intern op bent voorbereid en toegerust.

Een negatief oordeel hoeft overigens lang niet altijd tot grote problemen te leiden. Corporaties die “scherp aan de wind varen” en daardoor in maatschappelijk opzicht goed weten te presteren lopen een groter risico op zo’n oordeel dan corporaties die primair gaan voor (financiële) zekerheid. Mocht het CFV van mening zijn dat daarbij te scherp aan de wind wordt gevaren dan wordt de mogelijkheid geboden om door middel van een herstelplan aan te geven hoe je de door het CFV geconstateerde problemen denkt op te lossen.

Om onnodige paniek te voorkomen is het raadzaam om vooraf een aantal zaken te regelen:

• Probeer een inschatting te maken van het risico op een minder gunstig oordeel
• Communiceer over de uitkomsten
• Zorg ervoor dat van tevoren duidelijk is hoe hierop te reageren
• Stel de organisatie in staat om hiernaar te handelen

 Het voorgaande in twee woorden samengevat: Wees voorbereid !!

Sturen op rendementen belangrijk voor legitimering rendementsoffers bestaande voorraad

De prijs van een belangrijk deel van de woningen die in eigendom zijn van corporaties wordt kunstmatig laag gehouden om de betaalbaarheid voor primaire doelgroepen van beleid te waarborgen. Van marktconforme rendementen op het exploiteren van woningen is dan ook geen sprake. Ondanks het feit dat corporaties in veel gevallen geen marktconforme rendementseisen hanteren worden wel degelijk eisen gesteld ten aanzien van de minimaal te realiseren IRR of een maximaal toelaatbare “onrendabele top”. Eisen die per segment/doelgroep kunnen variëren. De relatie tussen beoogde doelgroepen en bijbehorende rendementseisen vormen een belangrijke basis voor de legitimering van eventuele rendementsoffers.

Een dergelijke methodiek van rendementssturing blijft meestal beperkt tot het moment waarop een investeringsafweging moet worden gemaakt ten behoeve van nieuwbouw of herontwikkeling. Dat is jammer want ook voor de bestaande voorraad is het interessant om te sturen op een zo effectief en efficiënt mogelijke aanwending van middelen. Het zou dan ook goed zijn om periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) te toetsen of het rendement dat de bestaande woningen genereren nog voldoet aan de minimum eisen die hiervoor zijn vastgesteld. De uitkomsten van een dergelijke analyse een belangrijk ingrediënt voor de periodieke herijking van het strategisch voorraadbeleid (SVB). In het kader van die herijking is feitelijk sprake van een herbeleggingsvraagstuk. Per object moet een keuze worden gemaakt tussen herbelegging van middelen in het betreffende object of het liquide maken van de in het object belegde middelen om deze vervolgens op een meer effectieve en/of efficiënte wijze in andere objecten of segmenten te beleggen.

Het invoeren van een methodiek van rendementssturing voor de bestaande voorraad hoeft niet moeilijk te zijn. Grote verschillen met de analyses die in geval van nieuwbouw worden uitgevoerd zijn er namelijk niet. Het belangrijkste verschil is dat voor de bestaande bouw niet de stichtingskosten maar de marktwaarden van het bezit de basis vormen voor de rendementsberekeningen. Door de bijbehorende IRR te toetsen aan een rendementsmatrix waarin ook voor bestaande voorraad minimum eisen zijn vastgelegd, gerelateerd aan doelgroepen die worden bediend, kan de effectiviteit waarmee het vermogen wordt aangewend worden verbeterd.

Corporatie DRIEpuntNUL

Corporaties komen massaal in het geweer tegen gedwongen verkoop van woningen. Gelijktijdig zien we dat verkoop van woningen als “instrument” wordt ingezet om de financiële positie op orde te houden en wordt driftig nagedacht over alternatieve eigendoms- en beheersituaties om problemen in buurten en wijken het hoofd te bieden.

Een deel van de oplossing voor de problemen van deze tijd ligt naar mijn mening in het loslaten van de bijna automatische koppeling tussen eigendom en beheer van woningen (en woonomgeving). Die koppeling komt tot uitdrukking in de meest voorkomende situaties waarbij of de individuele eigenaar/bewoner ook het beheer voert of de verhuurder zowel het eigendom als het beheer voor zijn rekening neemt. Beide opties kunnen in specifieke situaties interessant zijn. In andere situaties is het wellicht wenselijk om andere combinaties van beheer- en eigendom een kans te geven. In onderstaand diagram heb ik een poging gedaan om de mogelijkheden te positioneren. Het diagram vormt de basis voor een evolutie tot een corporatie die zich zowel in maatschappelijk als in financieel opzicht staande kan houden in een snel veranderende omgeving; corporatie DRIEpuntNUL.

Corporaties kunnen in mijn ogen in alle segmenten binnen het diagram een rol spelen. Het bedienen van specifieke doelgroepen van beleid staat in beginsel los van het in eigendom hebben van woningen. Door te kiezen uit het brede palet aan mogelijkheden kan, afhankelijk van een specifieke situatie per wijk/buurt/complex een keuze worden gemaakt voor de best passende beheer- en eigendomsvariant.

De rol van de corporatie zal daardoor geleidelijk veranderen. Het diagram schetst het speelveld waarbinnen de corporatie acteert. De corporatie vormt de smeerolie en neemt vooral een faciliterende rol op zich.

Als dit uitgangspunt door een corporatie wordt omarmt dan heeft dat grote gevolgen. Het vraagt op termijn o.a. om een aangepaste organisatiestructuur, een bijgestelde visie op ‘het’ verdienmodel, een herinrichting van datgene wat strategisch voorraadbeleid wordt genoemd en een herbezinning op de risicopositie. Stuk voor stuk elementen die aan bod dienen te komen op het moment dat een herijking van het ondernemingsplan op de agenda staat. Het concept "Corporatie DRIEpuntNUL" biedt daarvoor een handvat.

De voordelen van corporatie DRIEpuntNUL op een rij:

• Bewoner/klant centraal (bewoner daar waar mogelijk aan het roer)
• Woning als middel (geen doel op zich)
• Flexibel (onafhankelijk van eigendomsvarianten)
• Minder gevoelig voor politieke ontwikkelingen (zaken als verkoopplicht e.d. kunnen eenvoudig worden ingepast)
• Transparant (budgetten gekoppeld aan doelstellingen)
• Duurzaam verdienmodel (echte rendementssturing, zowel financieel als maatschappelijk)

Marktwaarde corporatievastgoed steeds belangrijker

Met het van kracht worden van de gewijzigde richtlijn RJ645 is de manier waarop in de jaarrekening invulling wordt gegeven aan het begrip actuele waarde gewijzigd. Corporaties die hun bezit wensen te waarderen op actuele waarde zullen een splitsing aan moeten brengen tussen bezit dat als bedrijfsmiddel wordt getypeerd en bezit dat wordt gekwalificeerd als beleggingsvastgoed.

Voor de eerste categorie kan de inmiddels bekende bedrijfswaarde de grondslag blijven, al wijzigt de manier waarop deze wordt vastgesteld en verwerkt wel. Voor de laatste categorie wordt de bedrijfswaarde vervangen door de marktwaarde.

Het belang van een goed inzicht in de marktwaarde van het bezit is daarmee wederom toegenomen. Deelnemers aan de corporatievastgoedindex Aedex maakten enkele jaren geleden al kennis met het begrip en bij de inrichting van zaken als vastgoedbeleid en rendementssturing deed het ook al schoorvoetend zijn intrede.

Ervaring leert echter dat het vaststellen van de marktwaarde van corporatiebezit niet altijd een eenvoudige zaak is. De problemen worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door het ontbreken van een voldoende transparante markt voor de specifieke vastgoedobjecten van woningcorporaties.

Bij het ontbreken van een markt kan de marktwaarde worden bepaald door toekomstige cashflows te prognosticeren en te waarderen, uitgaande van een marktconforme rendementseis. De methodiek heeft rekenkundig veel weg van een traditionele bedrijfswaardeberekening maar in de uitwerking wordt daar op essentiële punten van afgeweken. De belangrijkste afwijking heeft te maken met een ander vertrekpunt, te weten waardemaximalisatie, los van de bedrijfsdoelstellingen van de eigen organisatie. Bij het vaststellen van de marktwaarde staat dus niet de vraag centraal wat de toegevoegde waarde voor de eigen organisatie is maar wat ‘de markt’ bereid is te betalen voor een object.

Het vaststellen van een marktwaarde vraagt dan ook om andere onderleggers dan een bedrijfswaarde. Zo moeten marktconforme rendementseisen en onderhoudsinschattingen worden vastgesteld en zal een inschatting gemaakt moeten worden van de verkoopsnelheid bij uitponding van het object. Wijzigingen die in de loop van de tijd in die parameters worden aangebracht leiden per definitie tot wijzigingen van de marktwaarde.

Door het afwijkende karakter zijn veel benodigde gegevens niet voorhanden in de primaire automatiseringssystemen van woningcorporaties. Ter ondersteuning en om grip te houden op de ontwikkeling van de marktwaarde is daarom het VastgoedDashboard ontwikkeld. Met behulp van het dashboard wordt u stapsgewijs door een proces geleid dat moet garanderen dat alle benodigde gegevens beschikbaar zijn/komen en bewaard blijven. Voorzover mogelijk worden die gegevens ingelezen vanuit het primaire systeem van de corporatie. Ontbrekende gegevens kunnen eenvoudig worden aangevuld.

De praktijk leert dat het completeren van de ontbrekende gegevens veel tijd kan kosten. Die tijd is er gelukkig omdat voor de meeste corporaties zal gelden dat per 31/12/2012 de marktwaarden voor het eerst op de balans zullen prijken. De ervaring leert echter ook dat de tijd snel gaat. Het is dus raadzaam om op tijd van start te gaan met het inventariseren en oplossen van knelpunten bij het vaststellen van de marktwaarde van het bezit. Het VastgoedDashboard kan u daarbij behulpzaam zijn.