De dreiging van een verplichte verkoop van huurwoningen ten gevolge van de invoering van het ‘right to buy’ voor huurders leidt tot grote problemen voor het strategisch voorraadbeleid (SVB). Dat is althans een geluid dat ik de laatste tijd veel hoor in gesprekken met corporatiebestuurders en hun medewerkers. Het gevolg is dat veel corporaties zich – mede ten gevolge van de teruglopende financieringscapaciteit – genoodzaakt zien om pas op de plaats te maken. Dat is niet alleen slecht voor onze toch al kwakkelende economie maar schaadt bovendien de belangen van de doelgroepen van beleid.
Een beetje vreemd is het ook wel. Belangrijk uitgangspunt voor het doorvoeren van maatregelen in het kader van het SVB zou waardebehoud van het vastgoed (een zuiver financieel motief) of toegevoegde waarde voor de doelgroepen van beleid moeten zijn (maatschappelijk gemotiveerd). Maatregelen die worden doorgevoerd op grond van financiële motieven hebben als het goed is een positief effect op de waarde van het vastgoed waardoor op zijn minst een belangrijk deel van de investering bij verkoop kan worden terugverdiend.
Maatschappelijk gemotiveerde maatregelen - veelal gericht op het bevorderen van het woongenot van zittende en toekomstige huurders - leiden niet altijd tot een overeenkomstige waardeontwikkeling van het vastgoed. Blijkbaar (h)erkent ‘de markt’ in dergelijke situaties de waarde van de doorgevoerde maatregelen niet. Als na grondige analyse blijkt dat het op grond van het beleid dat een corporatie voorstaat ‘tegen de markt in’ toch noodzakelijk is om de beoogde verbeteringen door te voeren dan is daar op zich niets mis mee. Sterker nog, het raakt aan het bestaansrecht van een woningcorporatie. De corporatie ondersteunt daarmee hen die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien in hun huisvesting. Als de betreffende woning vervolgens wordt verkocht op grond van een beroep op het ‘right to buy’ door de zittende huurder dan verandert daar weinig aan. De voordelen komen nog steeds terecht bij de persoon die eerst als huurder en later als eigenaar de woning bewoont.
Natuurlijk leidt een eventuele invoering van een ‘right to buy’ tot een aantal praktische problemen voor de uitvoering van het SVB. Zo wordt het moeilijker om bloksgewijs ingrijpende maatregelen door te voeren omdat het vaak lastig blijkt om ook de kopers binnen een blok mee te krijgen. Door meer creativiteit te betrachten bij het zoeken naar oplossingen voor specifieke belemmeringen valt op dit punt echter veel winst te behalen. Door verbetering van de communicatie en het aanbieden van interessante financieringsconstructies kunnen ook de kopers binnen gemengde blokken worden verleid.
Door het SVB eigendomsneutraal in te steken hoeft een eventuele invoering van een ‘right to buy’ geen belemmering te zijn voor het doorvoeren van maatregelen. Goede maatregelen houden hun meerwaarde, los van de vraag of de klant de woning uiteindelijk als huurder of als eigenaar zal bewonen. Wel zal vanuit een eigendomsneutraal perspectief nadrukkelijker naar de toegevoegde waarde van voorgestelde maatregelen moeten worden gekeken en moet worden gezocht naar creatieve oplossingen voor enkele praktische problemen die zich hierdoor voor zullen doen. Daar ligt een interessante uitdaging voor een herijking van het SVB. Laten we het SVB DRIEpuntNUL noemen en er liever nog vandaag dan morgen mee beginnen. Het is per slot van rekening voor een goed doel !
Geen opmerkingen:
Een reactie posten