vrijdag 27 april 2012

IPD/aeDex marktpresentatie: Investeringspotentie corporaties onder druk


Gistermiddag vond in Almere de marktpresentatie plaats van de IPD/aeDex benchmark. Hoewel het een interessante middag was waren de uitkomsten van de benchmark – zoals verwacht - weinig verrassend. Het directe rendement bleek te zijn gestegen, waarschijnlijk ten gevolge van de bezuinigingsdrift die zich van veel corporaties meester heeft gemaakt. Een negatieve waarde-ontwikkeling van het vastgoed zorgde er helaas voor dat het totale rendement over 2011 bleef steken op een schamele 1,7% (voor de zogenaamde “standing investments”). Als daar de effecten van transformaties etc. bij op worden geteld blijft hiervan slechts 0,5% over.

Interessant was dat in het verlengde van deze rendementen een duidelijke boodschap werd afgegeven. De structureel lage rendementen die corporaties op hun vastgoedportefeuille realiseren vormen een bedreiging voor de investeringspotentie op termijn. Deze constatering lijkt in schril contrast te staan tot bijvoorbeeld rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarin nog steeds wordt gerapporteerd over een omvangrijk volkshuisvestelijk vermogen.

Het opmerkelijke verschil tussen beide benaderingen wordt veroorzaakt door de rol die wordt toegedicht aan het eigen vermogen van corporaties. Daar waar het eigen of volkshuisvestelijk vermogen door het CFV wordt gezien als belangrijke risicobuffer voor de korte en middellange termijn onderkennen anderen dat uit datzelfde vermogen ook toekomstige (investerings)opgaven moeten worden gefinancierd. In dat licht bezien is het verhaal van Johan Conijn, die o.a. pleit voor een duidelijke scheiding tussen de maatschappelijke en vastgoedeconomische rol van corporaties, bijzonder interessant. Belangstellenden verwijs ik ook graag naar een aantal van mijn eerdere Blogs, waaronder “Maatschappelijk faillissement dreigt voor woningcoraporties” en “Nieuw financieel dashboard operationeel”.

woensdag 25 april 2012

IPD/Aedex als basis voor rendementssturing ?!


Morgen is het weer zover: De resultaten van de jaarlijkse inspanning om geactualiseerde cijfers aan te leveren bij de IPD/Aedex benchmark worden in Almere bekendgemaakt als onderdeel van de IPD/Aedex marktpresentatie. Het zal geen verrassing zijn als blijkt dat de marktwaarde van het vastgoed wederom is gedaald en de investeringsbereidheid is afgenomen. Onzeker is nog hoe het directe rendement zich heeft ontwikkeld. Gezien de bezuinigingsdrift die de sector in zijn greep houdt mag echter worden verwacht dat het directe rendement zal zijn toegenomen.

Gelukkig ligt de toegevoegde waarde van de benchmark niet alleen in deze relatief eenvoudig voorspelbare uitkomsten. Het vergelijken van de eigen resultaten met die van de benchmark biedt een interessante basis voor een interne discussie over de vraag waar prestaties verbeterd/geoptimaliseerd kunnen worden. Daarnaast bieden de onderliggende resultaten, die op objectniveau beschikbaar komen, belangrijke informatie voor het periodiek herijken van de vastgoedstrategie. Die toegevoegde waarde komt het best tot zijn recht als de resultaten kunnen worden getoetst aan vooraf gedefinieerde rendementseisen.

Helaas is de praktijk dat dergelijke rendementseisen veelal ontbreken. De enorme potentie die in het IPD/Aedex-materiaal aanwezig is komt daardoor niet tot zijn recht. Daarvoor is het belangrijk dat het onderliggende gedachtegoed wordt geïntegreerd in het asset-management van de deelnemende corporaties. Als dat op een goede manier gebeurt ben ik er van overtuigd dat het enthousiasme zal groeien en de discussies over de resultaten zich niet zullen beperken tot die ene dag in april.

vrijdag 13 april 2012

Continuïteitsoordeel CFV, zwaard van Damocles ?


Elk jaar word ik in de periode eind april, begin mei verrast door telefoontjes van verontruste corporatiebestuurders die zijn verrast door een negatief (voorlopig) continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Een oordeel dat wordt geveld op basis van prognoses die aan het begin van het jaar door de corporatie zelf zijn aangeleverd.

Zo’n negatief oordeel leidt al snel tot grote spanningen in de relatie tussen bestuurder en commissarissen, zeker in een tijd waarin toezichthouders meer en meer op hun verantwoordelijkheden worden gewezen. Die spanningen leiden op hun beurt tot snelle en vaak onvoldoende doordachte reacties die de onderlinge relaties en die met de sectorinstituten veelal verder doen verslechteren.

Een belangrijke oorzaak voor dit probleem ligt in het feit dat de methodiek die het CFV hanteert nog te vaak wordt ervaren als een “black box”. Je levert je prognoses aan, het CFV gaat ermee aan de slag en het is elk jaar maar weer afwachten tot welk oordeel dat leidt. De methodiek die het CFV toepast is tot op zekere hoogte echter wel degelijk transparant. Daardoor is het mogelijk om op voorhand een inschatting te maken van het risico op een ongunstig oordeel. En als je dan wordt geconfronteerd met zo’n oordeel, zorg er dan voor dat je er intern op bent voorbereid en toegerust.

Een negatief oordeel hoeft overigens lang niet altijd tot grote problemen te leiden. Corporaties die “scherp aan de wind varen” en daardoor in maatschappelijk opzicht goed weten te presteren lopen een groter risico op zo’n oordeel dan corporaties die primair gaan voor (financiële) zekerheid. Mocht het CFV van mening zijn dat daarbij te scherp aan de wind wordt gevaren dan wordt de mogelijkheid geboden om door middel van een herstelplan aan te geven hoe je de door het CFV geconstateerde problemen denkt op te lossen.

Om onnodige paniek te voorkomen is het raadzaam om vooraf een aantal zaken te regelen:
  • Probeer een inschatting te maken van het risico op een minder gunstig oordeel
  • Communiceer over de uitkomsten
  • Zorg ervoor dat van tevoren duidelijk is hoe hierop te reageren
  • Stel de organisatie in staat om hiernaar te handelen

 Het voorgaande in twee woorden samengevat: Wees voorbereid !!