vrijdag 29 juni 2012

RJ645 - Stilzitten en afwachten kan niet meer


Met ingang van 1 januari 2012 is de gewijzigde richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) van kracht. De wijziging heeft grote gevolgen voor de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, zelfs als de waardering op basis van historische kosten of actuele waarde wordt gecontinueerd. Desondanks spreek ik bijna dagelijks corporaties die nog in de afwachtende modus staan.

Om tijdig te kunnen voldoen aan de bijgestelde richtlijn moet een aantal noodzakelijke stappen snel in gang worden gezet. Los van de keuzes die worden gemaakt inzake de te hanteren grondslagen voor de waardering van het vastgoed vragen een aantal zaken dringend om aandacht:

1.  Het scheiden van DAEB en niet-DAEB bezit (voorzover nog niet gebeurd).
2.  Herijking van de activawaardering op basis van de historische kosten, in lijn met de voorgeschreven 'componenten'-methode en lineaire afschrijvingsmethodiek.
3.  Verbijzondering van kosten op grond van een gedegen kostenverdeelstaat, met o.a. een duidelijk onderscheid tussen vastgoedgerelateerde en overige kosten.

Als bovendien wordt gekozen voor de actuele waarde als waarderingsgrondslag dan dient daarbij onderscheid te worden gemaakt tussen vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt gebruikt en vastgoed dat als belegging moet worden aangemerkt. Het vastgoed dat als belegging wordt aangemerkt dient tegen marktwaarde gewaardeerd te worden. Bij het ontbreken van een voldoende transparante markt kan die marktwaarde alleen worden benaderd door toekomstige kasstromen te prognosticeren. Daarbij mogen dan niet de beleidsuitgangspunten van de corporatie als uitgangspunt worden genomen maar moeten externe referenties worden gebruikt.

Met name het invoeren van de marktwaarde vraagt een enorme aanvullende inspanning van corporaties. Met behulp van taxateurs zal een marktconforme waarde moeten worden vastgesteld; een waarde die afhankelijk is van inschattingen die voor een groot aantal parameters moeten worden gemaakt. Daarbij is het nog maar de vraag of de basisregistratie voldoende informatie bevat om tot een goede waardering te kunnen komen. Enkele veelvoorkomende problemen:


1. Metrages zijn niet bekend of niet volledig. Corporaties hebben veelal de oppervlaktes geregistreerd overeenkomstig de vereisten volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor een goede leegwaardewaardering bestaat voor woningen echter behoefte aan de gebruiksoppervlakte (GBO’s) en voor het commercieel en maatschappelijk vastgoed aan de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (BVO’s en VVO’s).
2. Huurcontracten voor commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn vaak niet volledig of helemaal niet aanwezig. De waarde van commercieel en maatschappelijk vastgoed wordt in hoge mate bepaald door de waarde die kan worden toegekend aan lopende contracten. Het spreekt voor zich dat de aanwezigheid van kwalitatief goede contracten daarvoor noodzakelijk is.

Het kost tijd om de hiervoor genoemde knelpunten op te kunnen lossen. Bovendien zullen systemen moeten worden opgetuigd om het proces op een goede manier te laten verlopen (denk onder andere aan een taxatie management systeem (TMS)). Omdat de wijzigingen niet alleen van invloed zijn op de jaarrekening die over 2012 moet worden opgesteld maar ook hun weerslag zullen hebben op de begrotingen voor de jaren 2013 en 2012 mag duidelijk zijn dat de handen snel uit de mouwen moeten om een en ander tijdig te realiseren.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten