woensdag 24 juni 2015
zaterdag 20 juni 2015
Overcompensatie: Leuker kunnen we het niet maken, ...
Het recentelijk gepubliceerde Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) bevat een aantal bijzondere bepalingen. Het feit dat de Minister de mogelijkheid krijgt om een overschot aan genoten voordelen (Staatssteun) terug te vorderen is er daar één van. In een onleesbaar artikel (artikel 61) wordt uitvoerig stilgestaan bij de wijze waarop het teveel genoten voordeel wordt berekend en eventueel teruggevorderd.
In essentie komt het erop neer dat het door een Toegelaten Instelling gerealiseerde rendement wordt afgezet tegen 'marktconforme' rendementen die over het verslagjaar door IPD worden gerapporteerd. Realiseert een Toegelaten Instelling een hoger rendement dan is de veronderstelling dat blijkbaar sprake is geweest van overmatige bevoordeling.
Vraagtekens bij vermeende voordelen
Interessant is dat het grootste deel van de vermeende voordelen voortvloeit uit een verondersteld rentevoordeel van 0,7% door borging van leningen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit voordeel is het gevolg van de sterke garantiepositie van het WSW, met op de achtergrond garanties van Rijk en gemeenten. Voor de eerste en tweede buffer in het systeem draaien corporaties echter zelf op. In eerste instantie door saneringssteun voor noodlijdende corporaties (opgebracht door de sector zelf). Daarnaast is er de onderlinge waarborg van corporaties (het obligo). Corporaties voldoen op eerste verzoek 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan het WSW. Tegenover het vermeende rentevoordeel staan dus ook substantiële risico's.
En dan de formules
De wijze waarop één en ander in het BTIV is verwoord is eveneens bijzonder. Het vraagt een flinke inspanning om het artikel in al zijn finesses te doorgronden. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat naast een standaard formule voor het berekenen van de 'overcompensatie' een aantal alternatieven zijn benoemd waarvan corporaties - mits goed beargumenteerd - gebruik kunnen maken. Kort samengevat komt het neer op het volgende onderscheid:
- De basisvariant vergelijkt het feitelijk genoten rendement, gebaseerd op de netto kasstroom uit exploitatie van DAEB-bezit met het door IPD gerapporteerde directe rendement op woningen.
- Een eerste alternatief biedt de mogelijkheid om de overcompensatie te bepalen ten opzichte van het totaalrendement zoals dat jaarlijks door IPD wordt gerapporteerd. In die situatie vormen niet de (geschoonde) netto exploitatie-kasstroom het vertrekpunt maar het jaarresultaat (geschoond voor rentelasten en enkele andere componenten).
- Mocht ook die alternatieve variant geen soelaas bieden dan bestaat nog de mogelijkheid om, wederom goed beargumenteerd, te opteren voor een variant waarbij het rendement niet wordt bepaald door in de noemer uit te gaan van de marktwaarde van het eigen vastgoed, maar van sectorgemiddelden.
Leuker konden ze het niet maken, complex wel !
Voor de liefhebbers heb ik de eerste varianten inmiddels in een interactief model gegoten. Het model biedt de mogelijkheid om op eenvoudige wijze zicht te krijgen op de werking van de onderliggende formules en de gevolgen voor uw eigen corporatie.
woensdag 17 juni 2015
Implementeren marktwaarde - een hele toer !
Door eerdere ervaringen - opgedaan in relatie tot IPD/Aedex trajecten en de overgang van waardering in het kader van de gewijzigde RJ-richtlijn 645 - weet ik dat het implementeren van de marktwaarde als waarderingsgrondslag voor het vastgoed van een woningcorporatie een niet te onderschatten opgave is. Gelukkig realiseren steeds meer corporaties dat en worden schoorvoetend de eerste stappen gezet op weg naar die vanaf 2016 verplicht voorgeschreven waarderingsgrondslag. Op diverse plekken mag ik het proces begeleiden, waarbij ik veel van de knelpunten van 'vroeger' herken.
Nieuw is het gegeven dat volgens het (concept) handboek corporaties de mogelijkheid krijgen om te kiezen voor een 'full' of een 'light' variant. Het verschil ligt in het feit dat bij de full-variant een externe taxateur in de arm wordt genomen. Bij de light-variant mag die gewoon thuis blijven. Uiteraard heeft dat ingrijpende gevolgen voor de kosten van het proces. Of het ook in het belang is van de kwaliteit valt te bezien.
Om een beeld te krijgen van de visie van corporaties op het 'marktwaarde-fenomeen' zette ik een kleine enquête uit onder relevante persoonlijke contacten (voor een belangrijk deel financieel managers van woningcorporaties). Hoewel statistisch totaal onverantwoord levert die enquête toch een aantal interessante inzichten op.
Acceptatie marktwaarde
Tot mijn verbazing blijkt de acceptatie van de marktwaarde als waarderingsgrondslag groter dan ik had verwacht. Bijna 40 procent van de respondenten geeft aan de marktwaarde te verkiezen boven de bedrijfswaarde en de historische kostprijs als grondslag. Een belangrijk argument dat daarbij wordt genoemd is de belangrijke rol die de marktwaarde kan spelen in relatie tot het vastgoedbeleid. De overige (ruim) 60 procent geeft aan een voorkeur te hebben voor de bedrijfswaarde. Als argument wordt daarbij veelal aangegeven dat men van mening is dat deze waarderingsgrondslag het meest recht doet aan de primaire activiteiten van de corporatie; het verhuren van woningen.
Full- of light-versie ?
Verder blijken er grote verschillen te zijn tussen corporaties die nog geen ervaring hebben opgedaan met het fenomeen en corporaties die de nieuwe waarderingsgrondslag al eerder implementeerden. Die laatste groep kiest vrijwel unaniem voor een waardering volgens de 'full'-variant (dus mét inschakeling van een externe taxateur). Corporaties die nog niet op marktwaarde waarderen geven daarentegen vrijwel unaniem de voorkeur aan een 'light'-versie.
Inschatting kosten
Die verschillen in voorkeur zien we ook terug in de inschatting van de kosten van implementatie en de inschatting van de jaarlijkse kosten ná implementatie. Corporaties die ervaring hebben met het fenomeen schatten deze kosten op respectievelijk 10 tot 20 en 5 tot 10 euro per verhuureenheid. De groep die nog geen ervaring heeft opgedaan schat deze kosten op respectievelijk 5 tot 10 en 2 tot 5 euro per verhuureenheid. Een opvallend verschil dat deels wellicht wordt verklaard door de meerkosten van het bij het proces betrekken van een externe taxateur. Ervaring leert overigens dat door het slim organiseren van het proces de kosten van een externe taxateur kunnen worden beperkt.
Tijdig beginnen
Tenslotte kwam uit de enquête naar voren dat een grote meerderheid voornemens is om op zeer korte termijn een start te maken met het implementatieproces. Verstandig, omdat de marktwaarde van het vastgoed onder andere ook een belangrijke rol gaat spelen in relatie tot de uitwerking van het splitsingsplan voor DAEB en niet-DAEB activiteiten dat eind 2016 bij de Minister moet worden ingediend.
Nieuw is het gegeven dat volgens het (concept) handboek corporaties de mogelijkheid krijgen om te kiezen voor een 'full' of een 'light' variant. Het verschil ligt in het feit dat bij de full-variant een externe taxateur in de arm wordt genomen. Bij de light-variant mag die gewoon thuis blijven. Uiteraard heeft dat ingrijpende gevolgen voor de kosten van het proces. Of het ook in het belang is van de kwaliteit valt te bezien.
Om een beeld te krijgen van de visie van corporaties op het 'marktwaarde-fenomeen' zette ik een kleine enquête uit onder relevante persoonlijke contacten (voor een belangrijk deel financieel managers van woningcorporaties). Hoewel statistisch totaal onverantwoord levert die enquête toch een aantal interessante inzichten op.
Acceptatie marktwaarde
Tot mijn verbazing blijkt de acceptatie van de marktwaarde als waarderingsgrondslag groter dan ik had verwacht. Bijna 40 procent van de respondenten geeft aan de marktwaarde te verkiezen boven de bedrijfswaarde en de historische kostprijs als grondslag. Een belangrijk argument dat daarbij wordt genoemd is de belangrijke rol die de marktwaarde kan spelen in relatie tot het vastgoedbeleid. De overige (ruim) 60 procent geeft aan een voorkeur te hebben voor de bedrijfswaarde. Als argument wordt daarbij veelal aangegeven dat men van mening is dat deze waarderingsgrondslag het meest recht doet aan de primaire activiteiten van de corporatie; het verhuren van woningen.
Full- of light-versie ?
Verder blijken er grote verschillen te zijn tussen corporaties die nog geen ervaring hebben opgedaan met het fenomeen en corporaties die de nieuwe waarderingsgrondslag al eerder implementeerden. Die laatste groep kiest vrijwel unaniem voor een waardering volgens de 'full'-variant (dus mét inschakeling van een externe taxateur). Corporaties die nog niet op marktwaarde waarderen geven daarentegen vrijwel unaniem de voorkeur aan een 'light'-versie.
Inschatting kosten
Die verschillen in voorkeur zien we ook terug in de inschatting van de kosten van implementatie en de inschatting van de jaarlijkse kosten ná implementatie. Corporaties die ervaring hebben met het fenomeen schatten deze kosten op respectievelijk 10 tot 20 en 5 tot 10 euro per verhuureenheid. De groep die nog geen ervaring heeft opgedaan schat deze kosten op respectievelijk 5 tot 10 en 2 tot 5 euro per verhuureenheid. Een opvallend verschil dat deels wellicht wordt verklaard door de meerkosten van het bij het proces betrekken van een externe taxateur. Ervaring leert overigens dat door het slim organiseren van het proces de kosten van een externe taxateur kunnen worden beperkt.
Tijdig beginnen
Tenslotte kwam uit de enquête naar voren dat een grote meerderheid voornemens is om op zeer korte termijn een start te maken met het implementatieproces. Verstandig, omdat de marktwaarde van het vastgoed onder andere ook een belangrijke rol gaat spelen in relatie tot de uitwerking van het splitsingsplan voor DAEB en niet-DAEB activiteiten dat eind 2016 bij de Minister moet worden ingediend.
Abonneren op:
Posts (Atom)