De laatste maanden krijg ik veel vragen die te maken hebben met de wijze waarop het vastgoed van corporaties wordt gewaardeerd. Net nu de bedrijfswaarde een redelijk geaccepteerd fenomeen is geworden komen de ‘fineuten’ steeds vaker met het begrip ‘marktwaarde’ op de proppen. En hoewel het vastgoed steeds meer waard lijkt te worden door de overstap van historische kostprijs op bedrijfswaarde en vervolgens naar marktwaarde neemt de financiële ruimte die corporaties hebben met rappe schreden af.
Een lastig fenomeen ten aanzien van de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend is dat deze sterk kan verschillen, afhankelijk van de bril waarmee je ernaar kijkt. Dat betekent gelijk ook dat voor alle verschillende invalshoeken iets te zeggen valt en er dus meerdere waarheden lijken te bestaan. Voor de eenduidigheid is het bovendien lastig dat corporaties (tot op zekere hoogte) zelf een keuze kunnen maken voor de waarderingsgrondslag die zij willen hanteren voor de waardering van het vastgoed in hun jaarrekening.
Definities
Het opsommen van veelgebruikte definities van de belangrijkste waardebegrippen kan wellicht wat licht op de problematiek doen schijnen.
Vrije verkoopwaarde
De waarde van een woning die in volle eigendom leeg en onbezwaard kan worden overgedragen.
Marktwaarde
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een koper en een verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen.
Bedrijfswaarde
De waarde die aan het bedrijfsmiddel kan worden toegekend uitgaande van zijn functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel.
Historische kostprijs
De kostprijs op grond van de werkelijk gemaakte kosten.
Actuele waarde
Afhankelijk van gehanteerde uitgangspunten wordt hiervoor de marktwaarde of de bedrijfswaarde gehanteerd.
Boekwaarde
De waarde waartegen het vastgoed op de balans is opgenomen. Deze kan zijn gebaseerd op de historische kostprijs of de actuele waarde weerspiegelen.
Gebruik
In de corporatiepraktijk werd oorspronkelijk veelal de historische kostprijs gebruikt als vertrekpunt voor de waardering in de jaarrekening. Dat uitgangspunt sloot goed aan bij de destijds geldende subsidiemechanismen die op grond van voorcalculatorisch bepaalde afschrijvingsregimes zorgden voor een sluitende exploitatie. Aan die situatie kwam grofweg een einde met het doorvoeren van de bruteringsoperatie. Door de afkoop van toekomstige rijksbijdragen verschoven toekomstige exploitatierisico's meer dan voorheen naar de corporaties.
Om die risico's beter tot uitdrukking te laten komen in de jaarrekening hebben steeds meer corporaties daarna de overstap gemaakt naar een waardering van het vastgoed op basis van de bedrijfswaarde. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft er destijds voor gekozen om voor de jaarlijkse herbeoordeling een genormeerde bedrijfswaarde als vertrekpunt voor de berekening van het zogenaamde volkshuisvestelijke vermogen te hanteren.
De bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag betekent dat de actuele waarde van het vastgoed in de balans van de corporatie wordt gepresenteerd, uitgaande van 'functie en nut binnen het bedrijf in zijn geheel'. Het weerspiegelt daarmee de waarde die de corporatie, op grond van haar eigen beleid, door middel van het exploiteren van het vastgoed nog verwacht te genereren. Die waarde kan flink afwijken van de waarde in het 'vrije economische verkeer' omdat een eventuele koper niet gehouden is aan het beleid dat de corporatie voorstaat.
Belangrijk om te weten is dat de functie van het vastgoed als bedrijfsmiddel centraal staat als wordt gekozen voor de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag. Bij steeds meer corporaties begint echter duidelijk te worden dat datzelfde vastgoed ook nog een belangrijke ander rol heeft, namelijk die van beleggingsmiddel. Het rendement op die beleggingen in het eigen vastgoed vormt door het vrijwel ontbreken van subsidies de enige inkomstenbron van waaruit de corporatie in de toekomst moet worden gevoed.
Als de rol van het vastgoed als beleggingsmiddel een prominentere rol krijgt toebedeeld dan ligt het meer voor de hand om de marktwaarde als vertrekpunt voor de verantwoording te hanteren. Die mogelijkheid bestaat nu ook door de wijziging van de 'accountantsrichtlijn' RJ645 die per 1 januari 2012 van kracht is. De marktwaarde is overigens niet gelijk aan de vrije verkoopwaarde omdat het gaat om de waarde van een object (bijvoorbeeld een complex woningen) in verhuurde staat. De praktijk laat zien dat in veel gevallen de marktwaarde tussen de 60% en 70% van de vrije verkoopwaarde ligt.
Afhankelijk van de vraag of de beleggingsfunctie of de functie als bedrijfsmiddel als vertrekpunt wordt gekozen zal de bedrijfswaarde of de marktwaarde dus als invulling van het actuele waardebegrip voor de jaarrekening worden gehanteerd. Dat neemt niet weg dat welke keuze je als corporatie ook maakt het CFV vast zal blijven houden aan 'haar' bedrijfswaarde. Voor een goede sturing is het wenselijk om beide waarden strak te monitoren.
Het periodiek confronteren van de bedrijfswaarde met de marktwaarde is interessant voor corporaties in het kader van het strategisch voorraadbeleid. Het verschil tussen beide waarderingen geeft aan hoe groot het offer is dat de corporatie brengt ten behoeve van het realiseren van haar maatschappelijke opgaven. Het offer biedt een goed vertrekpunt voor een discussie over de efficiency en effectiviteit van het gevoerde beleid. Het nadenken over en zichtbaar maken van dergelijke offers vergroot naar mijn mening niet alleen de efficiency en effectiviteit maar draagt ook bij aan de transparantie inzake het gevoerde beleid. Dat laatste vraagt wel om gedegen verslaglegging waarbij verantwoording wordt afgelegd over de wijze waarop de maatschappelijke offers zijn bestemd.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten