De prijs van een belangrijk deel van de woningen die in
eigendom zijn van corporaties wordt kunstmatig laag gehouden om de
betaalbaarheid voor primaire doelgroepen van beleid te waarborgen. Van
marktconforme rendementen op het exploiteren van woningen is dan ook geen
sprake. Ondanks het feit dat corporaties in veel gevallen geen marktconforme
rendementseisen hanteren worden wel degelijk eisen gesteld ten aanzien van de minimaal
te realiseren IRR of een maximaal toelaatbare “onrendabele top”. Eisen die per
segment/doelgroep kunnen variëren. De relatie tussen beoogde doelgroepen en
bijbehorende rendementseisen vormen een belangrijke basis voor de legitimering
van eventuele rendementsoffers.
Een dergelijke methodiek van rendementssturing blijft
meestal beperkt tot het moment waarop een investeringsafweging moet worden
gemaakt ten behoeve van nieuwbouw of herontwikkeling. Dat is jammer want ook
voor de bestaande voorraad is het interessant om te sturen op een zo effectief
en efficiënt mogelijke aanwending van middelen. Het zou dan ook goed zijn om
periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) te toetsen of het rendement dat de bestaande
woningen genereren nog voldoet aan de minimum eisen die hiervoor zijn
vastgesteld. De uitkomsten van een dergelijke analyse een
belangrijk ingrediënt voor de periodieke herijking van het strategisch
voorraadbeleid (SVB). In het kader van die herijking is feitelijk sprake van
een herbeleggingsvraagstuk. Per object moet een keuze worden gemaakt tussen
herbelegging van middelen in het betreffende object of het liquide maken van de
in het object belegde middelen om deze vervolgens op een meer effectieve en/of
efficiënte wijze in andere objecten of segmenten te beleggen.
Het invoeren van een methodiek van rendementssturing voor de
bestaande voorraad hoeft niet moeilijk te zijn. Grote verschillen met de
analyses die in geval van nieuwbouw worden uitgevoerd zijn er namelijk niet.
Het belangrijkste verschil is dat voor de bestaande bouw niet de
stichtingskosten maar de marktwaarden van het bezit de basis vormen voor de
rendementsberekeningen. Door de bijbehorende IRR te toetsen aan een
rendementsmatrix waarin ook voor bestaande voorraad minimum eisen zijn
vastgelegd, gerelateerd aan doelgroepen die worden bediend, kan de effectiviteit
waarmee het vermogen wordt aangewend worden verbeterd.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten