De gouden tijden voor woningcorporaties lijken voorbij. Een aantal ingrijpende maatregelen heeft de financieringscapaciteit van corporaties aangetast. Pogingen om nieuwe initiatieven intern te financieren door verkoop van bestaande woningen sneuvelen door de crisis op de woningmarkt. Veel herstructureringstrajecten zijn het kind van de rekening.
De oorsprong van veel van die trajecten is terug te leiden naar het eind van de vorige of het begin van deze eeuw. Door een integrale aanpak zouden probleemwijken moeten worden omgetoverd tot “krachtwijken”. In fysiek opzicht bestond de integraliteit van de aanpak veelal uit sloop van de bestaande buurt of wijk om er vervolgens een betere wijk voor terug te bouwen. Dat met het slopen van de bestaande woningen en infrastructuur veel waarde verloren ging en de nieuwbouw ook nog eens gepaard ging met forse onrendabele investeringen werd grotendeels opgevangen door een beroep te doen op de vermogens en financieringscapaciteit van de bij het proces betrokken corporaties. Corporaties die daartoe in staat waren door onder andere een stevige vermogenspositie en gunstige financieringscondities onder borgstelling van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Leningen konden worden geborgd op basis van lange termijn exploitatieverwachtingen. Door het inrekenen van toekomstige huurverhogingen kon een aanzienlijk deel van de benodigde financiering onder garantie van het WSW worden aangetrokken. Enkele jaren geleden is er einde gekomen aan deze ruimhartige invulling van de financierruimte voor woningcorporaties. Niet langer werd gekeken naar de lange termijn exploitatieverwachting van het onroerend goed maar naar het exploitatieperspectief op korte termijn. Het uitgangspunt daarbij werd dat corporaties in beginsel op basis van de netto kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering in staat moeten zijn om op jaarbasis 2% van het saldo van de uitstaande leningportefeuille af te lossen (aflossingsfictie).
Corporaties die stonden voor een relatief grote (her)ontwikkelingsopgave kwamen door deze wijziging in de problemen. De netto kasstroom van een (her)ontwikkelde huurwoning is bijna per definitie negatief gedurende de eerste decennia van de exploitatie. Een eenvoudig voorbeeld kan dit verduidelijken. Bij een investering van 150.000 euro voor een nieuwe woning bedraagt alleen de rentelast al 7.500 euro per jaar (op basis van een financieringsrente van 5%). Daar komen de kosten in verband met uitgaven voor onderhoud, beheer, belastingen en verzekeringen nog bij. Als we hiervoor uitgaan van in totaal 2.500 euro bedragen de totale kosten op jaarbasis 10.000 euro. Bij een aanvangshuur van 550 euro per maand blijven de inkomsten in het eerste jaar van de exploitatie steken op slechts 6.600 euro. Per saldo is er dus sprake van een tekort van bijna 3.500 euro per nieuw te realiseren woning. Daar komt bij dat rekening moet worden gehouden met een verhoging van de aflossingsfictie met 3.000 euro (2% van 150.000). Om het benodigde bedrag te kunnen financieren zal het exploitatiesaldo uit het bestaande woningbezit voldoende ruimte op moeten leveren om het negatieve saldo op nieuwe woningen op te kunnen vangen. In situaties waarin nieuwbouw en herontwikkeling beperkt blijven tot enkele procenten van de bestaande portefeuille zal dit bijna nooit problemen opleveren. Stijgt de ontwikkelopgave tot enkele tientallen procenten van de bestaande portefeuille dan leidt dit mechanisme in de praktijk al snel tot problemen.
Dat laatste is aan de orde in een groot deel van de middelgrote en grote steden in den lande. Een belangrijk deel van het bezit van corporaties in die steden is te vinden in wijken die op korte termijn aandacht vragen. Integrale herontwikkeling is voor de corporaties in kwestie niet meer te financieren. Dat betekent dat nagedacht moet worden over andersoortige oplossingen om de problematiek in dergelijke wijken te bestrijden.
Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn:
- Gericht ingrijpen daar waar het niet anders kan en beter gebruik maken van de waarde die nog in de wijk aanwezig is.
- Door slimme constructies eigenaren en bewoners intensiever betrekken bij het doorvoeren van verbeteringen in de wijk.
- Zoeken naar mogelijkheden om de financieringscapaciteit van corporaties op te rekken. Een initiatief vanuit bijvoorbeeld de G32 om dit probleem breed op de kaart te zetten zou daar een belangrijke bijdrage aan kunnen leveren.
Als rekening wordt gehouden met de hiervoor genoemde punten zullen er zeker mogelijkheden blijven om herstructureringsopgaven tot een goed einde te brengen. Integrale herstructureringen zoals in het verleden op vele plaatsen ingezet zullen echter tot het verleden gaan behoren. Op die plekken waar in het verleden neergelegde ambities nog niet zijn gerealiseerd moeten plannen ingrijpend worden aangepast. Het herijken van oorspronkelijke uitgangspunten in het licht van de nieuwe werkelijkheid zal veel energie en begrip vragen van alle bij het proces betrokken partijen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten