De onrendabele top voorbij

Het was nog in mijn NWR-tijd dat collega Mario in onze afdelingsrubriek in het fameuze Woningraad Magazine aandacht besteedde aan het gebruik van rendementsverwachtingen bij investeringsafwegingen. De exacte titel kan ik mij niet herinneren maar wat mij al die jaren is bijgebleven is de tekst “BARstens interessant of NARigheid”. Het was een eerste aanzet naar een meer rendementsgerichte benadering, in een tijd waarin het fenomeen “onrendabele top” al stevig verankerd was in corporatieland. Inmiddels zijn we bijna 20 jaar verder en moet ik constateren dat de onrendabele top nog steeds de boventoon voert bij investeringsanalyses…. en dat is jammer !!

Nog bijna wekelijks komen vragen langs als “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn ?”, “Moet ik de grens voor de onrendabele top verhogen van € 50.000 naar € 70.000 per woning ?” of “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?”. Vragen die moeilijk te beantwoorden zijn omdat de wijze waarop de methodiek wordt gebruikt enkele belangrijke nadelen kent. Wat mij betreft zijn het ontbreken van een risicomaatstaf en de onvergelijkbaarheid van eenheden de belangrijkste. Om met dat laatste te beginnen: Onzelfstandige eenheden zijn moeilijk te vergelijken met zelfstandige eenheden en grondgebonden woningen moeilijk met gestapelde eenheden. En over hoeveel eenheden praat je bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?

Vanuit de beleggingsleer is verder bekend dat risico en rendement(seisen) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Gezien het feit dat het vastgoed waarin wordt geïnvesteerd ook een beleggingsfunctie vertegenwoordigt en bovendien het thema risicomanagement bij de meeste corporaties hoog op de agenda staat is het vreemd dat verschillen in risicoperspectief veelal geen rol spelen in de afweging die wordt gemaakt.

Een oplossing voor de hiervoor gesignaleerde knelpunten is snel gevonden door het verwachtte rendement op een investering centraal te stellen in plaats van de onrendabele top. Voor wat betreft de rendementseisen die aan investeringen worden gesteld is dan primair ‘de markt’ de referentie. Afhankelijk van het segment waarin wordt geïnvesteerd kan een rendementsoffer ten opzichte van een marktconform rendement worden geaccepteerd. Per segment zal daartoe moeten worden vastgesteld welk offer men bereid is te brengen. De segmenten die worden onderscheiden en de acceptabel geachtte rendementsoffers vormen de rendementsmatrix waaraan elk investeringsvoorstel vervolgens wordt getoetst.

Ingewikkeld ? …. Helemaal niet ! Het rendement op een investering wordt berekend op basis van exact dezelfde onderleggers die worden gebruikt voor het berekenen van de onrendabele top. Dat betekent dat op dit punt kan worden volstaan met een stevige discussie over de te hanteren parameters. Voor het vaststellen van marktconforme rendementen zijn - onder andere door de introductie van de Aedex benchmark - prima toepasbare methodieken ontwikkeld in samenspraak met enkele gerenommeerde taxateurs. Wat resteert is de vraag hoe groot het rendementsoffer mag zijn. Dat is een keuze die alleen de corporatie zelf moet maken. Belangrijk daarbij is dat onder aan de streep het rendement op de vastgoedportefeuille toereikend blijft om de financiële- en maatschappelijke continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen.